التمويل العقاري الإسلامي يتيح شراء مسكن دون قرض بفائدة، إذ يشتري المصرف العقار منفرداً أو مع العميل، ثم ينقل إليه حصته تدريجياً أو يؤجره إياه، ويكون عائده أجرة أو هامش ربح.
المشاركة المتناقصة، العقد الأبرز لتمويل المسكن
يشتري العميل والمصرف المسكن معاً، مثلاً بنسبة عشرين وثمانين في المئة، ويعكس سند الملكية هذا التقسيم. ومع مرور السنين يشتري العميل الحصص التي تملكها المؤسسة واحدة تلو الأخرى حتى يصبح المالك الوحيد.
مكونات الدفعة الشهرية في الواقع
تجمع الدفعة الشهرية عنصرين: أجرة مقابل الانتفاع بالجزء الذي ما زال المصرف يملكه، وثمن شراء حصة جديدة. ومع تناقص ذلك الجزء شهراً بعد شهر تنخفض الأجرة بينما يرتفع المبلغ المخصص لشراء الحصص.
كيف يمكن مراجعة الأجرة؟
على مدى عشرين أو خمسة وعشرين عاماً تراجع الأجرة غالباً في فترات متفق عليها. وتقبل هيئات شرعية كثيرة اتخاذ مؤشر سوقي مرجعاً لتحديدها، مع بقاء المسألة محل نقاش. ولا يجوز أن تمس المراجعة أجرة حل أجلها.
الدفعة الأولى تصبح حصة في الملكية
المبلغ الذي يدفعه العميل في البداية لا يسدد شيئاً، بل يشتري مباشرة حصته الأولى في العقار. وكلما زادت هذه المساهمة صغر الجزء المستأجر من المصرف، فتنخفض الأجرة الشهرية منذ اليوم الأول.
الإجارة العقارية: المصرف مؤجر والعميل مستأجر
في هذه الصيغة تشتري المؤسسة المسكن وحدها وتؤجره للعميل مدة طويلة، مع وعد بنقل الملكية في النهاية. ويظل المصرف مسؤولاً عن المخاطر الإنشائية الكبرى للعقار، بينما يتولى الساكن الصيانة الاعتيادية للمسكن.
لماذا تقل المرابحة في تمويل المساكن؟
ثمن البيع الثابت لعشرين عاماً يعرض المصرف لفجوة دائمة مع تكلفة موارده دون إمكان مراجعته، كما يقتضي نقلين متتاليين لملكية العقار. ومع ذلك تستعمل في بعض الأسواق، غالباً لآجال أقصر.
ازدواج رسوم نقل الملكية والتوثيق
حين يمر العقار عبر المصرف قبل وصوله إلى العميل قد تفرض بعض الدول رسوم نقل الملكية مرتين. وقد عدلت تشريعات عدة قواعدها الضريبية لتحييد هذا الأثر، أما في غيرها فتضاف الكلفة إلى الثمن النهائي ويجب احتسابها.
تأمين المبنى والتكافل العائلي
يجب تأمين المبنى ضد الحريق والأضرار، مع تغطية حصة كل شريك بنسبتها. ولحماية الأسرة عند وفاة المشتري يمكن أن يحل التكافل العائلي محل التأمين على الحياة المرتبط بالرهن، بحسب ما يتاح محلياً.
بأي ثمن تشترى حصص المصرف؟
لا يجيز معيار أيوفي للمشاركة أن يضمن العميل شراء الحصص بقيمتها الاسمية، بل يكون الشراء بالقيمة السوقية أو بثمن يتفق عليه عند كل نقل للملكية. وتختلف الممارسات من مؤسسة إلى أخرى.
بيع المسكن قبل انتهاء العقد
إذا انتقل العميل إلى مكان آخر بيع العقار ووزع الثمن بحسب الحصص المملوكة في ذلك التاريخ، فيسترد العميل نصيبه مع أي زيادة في القيمة، ويأخذ المصرف نصيبه. وإن هبطت الأسعار تحمل الطرفان الخسارة بالنسبة نفسها مبدئياً.
البناء على المخطط بعقد الاستصناع
لمنزل لم يبن بعد يطلب المصرف تشييده بعقد استصناع، ثم يعهد بالتنفيذ إلى مقاول بعقد استصناع مواز. وبعد تسليم المبنى ينتقل التمويل إلى إجارة أو مشاركة حتى تمام نقل الملكية إلى العميل.
أسئلة قبل الالتزام لعشرين عاماً
استفسر عن طريقة حساب الأجرة ومراجعتها، وعن الثمن الذي تشترى به الحصص، ومن يتحمل رسوم نقل الملكية، وما يحدث عند البيع المبكر أو التعثر في السداد، وأي هيئة شرعية تشرف على العقد.
مصدر خارجي متخصص
تقدم صفحات صندوق النقد الدولي المخصصة للتمويل الإسلامي تحليلات حول استقرار القطاع وتنظيمه ومعاملة العقود المضمونة بالعقارات.