La financiación islámica de vivienda permite comprar un inmueble sin préstamo con interés: el banco adquiere la vivienda solo o junto con el cliente, después le cede su parte o se la alquila, y obtiene su rendimiento mediante una renta o un margen.
La Musharaka decreciente, contrato principal para la vivienda habitual
El cliente y el banco compran juntos la vivienda, por ejemplo al veinte y al ochenta por ciento. La escritura refleja ese reparto. Con los años, el cliente recompra una a una las participaciones de la entidad hasta convertirse en único propietario.
Qué contiene realmente cada pago mensual
El pago mensual combina dos partes: una renta por ocupar la fracción del inmueble que todavía pertenece al banco y la compra de una nueva participación. Como esa fracción disminuye, la parte de renta baja mientras la de adquisición aumenta.
¿Cómo puede revisarse la renta?
A lo largo de veinte o veinticinco años, la renta suele revisarse en plazos acordados. Muchos comités de Sharia aceptan que un índice de mercado sirva de referencia para fijarla, aunque la cuestión sigue debatida. La revisión nunca puede afectar a rentas ya vencidas.
La entrada se convierte en participación de propiedad
La cantidad que el cliente aporta al principio no amortiza nada: compra directamente su participación inicial en el inmueble. Cuanto mayor es esa aportación, menor es la fracción alquilada al banco, lo que reduce la renta mensual desde el primer día.
La Ijara inmobiliaria: el banco arrendador, el cliente arrendatario
En esta variante, la entidad adquiere sola la vivienda y la arrienda al cliente a largo plazo, con promesa de cesión al final. El banco sigue respondiendo de los riesgos estructurales, mientras el ocupante se encarga del mantenimiento ordinario.
Por qué la Murabaha es menos habitual en vivienda
Un precio de reventa fijo durante veinte años expone al banco a una brecha duradera con su coste de financiación, sin posibilidad de revisión. Además exige dos transmisiones sucesivas del inmueble. Aun así se utiliza en algunos mercados, a menudo para plazos más cortos.
Doble transmisión, notaría e impuestos
Cuando el inmueble pasa por el banco antes de llegar al cliente, algunos países cobrarían dos veces el impuesto de transmisión. Varias legislaciones han adaptado su fiscalidad para neutralizar este efecto; en otros lugares, el sobrecoste se suma al precio final y debe calcularse.
Seguro del inmueble y Takaful familiar
El edificio debe estar asegurado contra incendio y daños, con la parte de cada copropietario cubierta en proporción. Para proteger a la familia si fallece el comprador, un Takaful familiar puede sustituir al seguro de vida vinculado a la hipoteca, según la oferta local.
¿A qué precio se recompran las participaciones del banco?
La norma de AAOIFI sobre Musharaka no permite que el cliente garantice la recompra de las participaciones por su valor nominal: la compra debe hacerse a valor de mercado o al precio acordado en cada cesión. Las prácticas varían según la entidad.
Vender la vivienda antes de terminar el contrato
Si el cliente se muda, el inmueble se vende y el importe se reparte según las participaciones vigentes. El cliente recupera su parte y el banco la suya. Si los precios bajan, la pérdida se reparte en principio en la misma proporción.
Construir sobre plano con el Istisna
Para una casa todavía por edificar, el banco encarga la obra mediante un contrato de Istisna y luego la confía a un constructor con un segundo Istisna paralelo. Una vez entregado el edificio, pasa a una Ijara o a una Musharaka hasta la transmisión completa.
Preguntas antes de comprometerse durante veinte años
Pida que le expliquen cómo se calcula y revisa la renta, a qué precio se recompran las participaciones, quién asume los costes de transmisión, qué ocurre en caso de venta anticipada o impago y qué comité de Sharia supervisa el contrato.
Fuente externa especializada
Las páginas del FMI sobre finanzas islámicas ofrecen análisis sobre la estabilidad del sector, su regulación y el tratamiento de los contratos respaldados por inmuebles.