Die islamische Immobilienfinanzierung ermöglicht den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ohne verzinstes Darlehen: Die Bank erwirbt das Objekt allein oder gemeinsam mit dem Kunden und überträgt ihm ihren Anteil schrittweise oder vermietet es bis zur Übertragung. Sie verdient dabei über Miete oder Aufschlag, nicht über Zinsen auf eine verliehene Summe.
Islamische Immobilienfinanzierung im Zahlenbeispiel
Eine Familie möchte eine Wohnung für 300.000 Euro kaufen und bringt 60.000 Euro Eigenkapital ein. Beim abnehmenden Miteigentum hält die Familie danach 20 Prozent, die Bank 80 Prozent. Die Familie zahlt monatlich eine Miete auf den Bankanteil und erwirbt zusätzlich kleine Anteile. Nach 25 Jahren gehört ihr die Wohnung vollständig, die Bank hat ihre Einheiten Stück für Stück verkauft.
Wie hoch die Gesamtkosten ausfallen, hängt vom Mietsatz ab, der oft an einen Referenzzinssatz gekoppelt ist. Das erleichtert den Vergleich mit einem Darlehen, macht aber auch die Frage berechtigt, worin der Unterschied liegt. Er liegt im Vertragstyp, im Eigentumsrisiko der Bank und in der rechtlichen Zuordnung.
Lassen Sie sich einen Tilgungsplan aushändigen, der für jedes Jahr zeigt, wie hoch der Mietanteil, der Erwerbsanteil und der Restanteil der Bank sind. Fehlt eine solche Übersicht, lässt sich das Angebot kaum beurteilen.
Die islamische Immobilienfinanzierung wird in vielen Ländern über mehrere Wege angeboten: als abnehmende Musharaka, als Ijara mit Eigentumsübergang oder als Murabaha für kürzere Laufzeiten. Welcher Weg passt, hängt von Rechtslage, Anbieter und Laufzeit ab.
Abnehmende Musharaka, der wichtigste Vertrag für das Eigenheim
Kunde und Bank kaufen die Immobilie gemeinsam, zum Beispiel zu zwanzig und achtzig Prozent. Der Eigentumsnachweis bildet diese Aufteilung ab. Im Laufe der Jahre kauft der Kunde die Einheiten des Instituts nach und nach zurück, bis er Alleineigentümer ist.
Woraus jede Monatszahlung tatsächlich besteht
Die monatliche Zahlung verbindet zwei Bestandteile: eine Miete für die Nutzung des Teils, der noch der Bank gehört, und den Erwerb eines weiteren Anteils. Da dieser Teil schrumpft, sinkt der Mietanteil, während der Erwerbsanteil wächst.
Wie lässt sich die Miete anpassen?
Über zwanzig oder fünfundzwanzig Jahre wird die Miete häufig in vereinbarten Abständen überprüft. Viele Schariagremien akzeptieren einen Marktindex als Bezugsgröße für ihre Festlegung, auch wenn die Frage umstritten bleibt. Bereits fällige Mieten darf eine Anpassung nie verändern.
Das Eigenkapital wird zum Eigentumsanteil
Der Betrag, den der Kunde zu Beginn einbringt, tilgt nichts: Er kauft unmittelbar seinen anfänglichen Anteil an der Immobilie. Je höher dieser Beitrag, desto kleiner der von der Bank gemietete Teil, was die Monatsmiete von Anfang an senkt.
Immobilienfinanzierung ohne Zinsen: Voraussetzungen für Käufer
Die Bank prüft Einkommen, Verschuldung, Eigenkapital und Wert der Immobilie, wie bei jeder Baufinanzierung. Hinzu kommt die Frage, ob das Objekt erlaubt genutzt wird. Eine Wohnung, die als Gaststätte mit Alkoholausschank dient, wäre ausgeschlossen, ein zur Eigennutzung bestimmtes Haus dagegen problemlos finanzierbar.
Das Eigenkapital liegt häufig zwischen 10 und 30 Prozent des Kaufpreises. Je höher es ausfällt, desto geringer ist der Bankanteil und desto niedriger die laufende Miete. Manche Anbieter verlangen bei Neubauten oder Renovierungen zusätzliche Sicherheiten.
Unterlagen wie Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, Exposé, Wertgutachten und Baupläne gehören zum üblichen Antrag. Planen Sie mehrere Wochen für Prüfung und Notartermin ein, denn der Vertrag kommt meist mit mehreren Beteiligten zustande.
Sinnvoll ist ein Vergleich mehrerer Angebote bei gleichem Kaufpreis und gleicher Laufzeit. Bei der islamischen Immobilienfinanzierung unterscheiden sich Mietberechnung, Gebühren und Rückkaufpreis stark, und nur die Gesamtkosten über die ganze Laufzeit zeigen, welches Modell günstiger ausfällt.
Eine Immobilienfinanzierung ohne Zinsen verlangt vom Käufer, die Mechanik zu verstehen. Bei der abnehmenden Musharaka zahlt er Miete und kauft Anteile, bei der Ijara zahlt er Miete bis zur Übertragung. Als schariakonforme Baufinanzierung gelten beide Modelle, wenn die Bank das Eigentumsrisiko trägt.
Islamische Immobilienfinanzierung mit Ijara: die Bank als Vermieterin
Bei dieser Variante erwirbt das Institut die Wohnung allein und vermietet sie langfristig an den Kunden, mit dem Versprechen einer Übertragung am Ende. Die Bank bleibt für bauliche Risiken verantwortlich, während der Bewohner die laufende Instandhaltung übernimmt.
Warum Murabaha beim Wohnungskauf seltener ist
Ein fester Weiterverkaufspreis über zwanzig Jahre setzt die Bank einer dauerhaften Lücke zu ihren Refinanzierungskosten aus, ohne Anpassungsmöglichkeit. Auf manchen Märkten wird er dennoch genutzt, oft für kürzere Laufzeiten.
Doppelte Grunderwerbsteuer, Notar und Gebühren
Wenn die Immobilie über die Bank zum Kunden gelangt, würden manche Länder die Erwerbsteuer zweimal erheben. Mehrere Rechtsordnungen haben ihre Steuerregeln angepasst, um diesen Effekt auszugleichen; anderswo erhöhen die Mehrkosten den Endpreis und müssen beziffert werden.
Gebäudeversicherung und Familien-Takaful
Das Gebäude muss gegen Feuer und Schäden versichert sein, wobei der Anteil jedes Miteigentümers anteilig gedeckt wird. Um die Familie beim Tod des Käufers abzusichern, kann ein Familien-Takaful die übliche Restschuldversicherung ersetzen, je nach örtlichem Angebot.
Schariakonforme Baufinanzierung: Rechte im Grundbuch
Beim gemeinsamen Erwerb wird die Bank im Grundbuch eingetragen oder durch eine vergleichbare Konstruktion gesichert. In Ländern, in denen das Recht kein abnehmendes Miteigentum kennt, nutzen Anbieter Treuhandmodelle oder Gesellschaften, die das Eigentum halten, während der Kunde Nutzungs- und Erwerbsrechte erhält.
Für den Kunden ist wichtig, dass sein Anspruch auf Übertragung abgesichert ist. Ein Vorkaufsrecht, eine Auflassungsvormerkung oder ein ähnliches Instrument verhindert, dass die Bank das Objekt an einen Dritten verkauft, solange der Kunde seine Raten zahlt.
Gerät der Kunde in Zahlungsverzug, regeln die Verträge in der Regel eine Mahnfrist und danach den Verkauf der Immobilie. Der Erlös wird nach den gehaltenen Anteilen aufgeteilt, wobei ein Überschuss dem Kunden zusteht und kein Strafaufschlag erhoben werden darf.
Auch Umbauten und Renovierungen sollten im Vertrag geregelt sein. Wer in ein gemeinsames Eigentum investiert, erhöht dessen Wert, und die Vereinbarung muss klären, ob der Mehrwert dem Kunden allein oder beiden Miteigentümern zugutekommt.
Wer eine Hypothek ohne Riba sucht, sollte beachten, dass der Begriff Hypothek im islamischen Modell nicht wörtlich passt. Es entsteht ein Grundpfandrecht oder eine Miteigentümerstellung, aber kein verzinstes Darlehen. Die islamische Immobilienfinanzierung bleibt dennoch eine Schuld, die durch die Immobilie gesichert wird.
Immobilienfinanzierung ohne Zinsen: zu welchem Preis werden Bankanteile zurückgekauft?
Der AAOIFI-Standard zur Musharaka erlaubt dem Kunden nicht, den Rückkauf der Anteile zum Nennwert zu garantieren: Der Rückkauf muss zum Marktwert oder zu einem bei jeder Übertragung vereinbarten Preis erfolgen. Die Praxis unterscheidet sich zwischen den Instituten.
Die Immobilie vor Vertragsende verkaufen
Zieht der Kunde um, wird das Objekt verkauft und der Erlös nach den zu diesem Zeitpunkt gehaltenen Anteilen aufgeteilt. Der Kunde erhält seinen Teil, die Bank den ihren. Fallen die Preise, wird der Verlust grundsätzlich im selben Verhältnis getragen.
Nach Plan bauen mit Istisna
Für ein noch zu errichtendes Haus bestellt die Bank den Bau über einen Istisna-Vertrag und beauftragt dann einen Bauunternehmer mit einem zweiten, parallelen Istisna. Nach der Übergabe des Gebäudes geht es in eine Ijara oder Musharaka über, bis zur vollständigen Übertragung.
Fragen vor einer zwanzigjährigen Verpflichtung
Klären Sie vor der Unterschrift genau, wie die Miete berechnet und angepasst wird, zu welchem Preis die Anteile zurückgekauft werden, wer die Erwerbskosten trägt, was bei vorzeitigem Verkauf oder Zahlungsausfall geschieht und welches Schariagremium den Vertrag überwacht.
Islamische Immobilienfinanzierung in Deutschland und Europa
In Deutschland richtet sich jede Immobilienfinanzierung nach den Vorschriften für Verbraucherdarlehen, Grundbuch und Notarwesen. Ein Anbieter, der ein islamisches Modell einführt, muss es rechtlich in diese Formen einpassen, was Ratenkauf, Mietkauf oder Beteiligungsmodelle möglich macht, aber Zusatzkosten verursachen kann.
Das Angebot ist klein, und viele Interessenten finanzieren daher mit herkömmlichen Mitteln und prüfen anschließend, wie sie Zins- und Vertragselemente möglichst vermeiden. Dabei gilt, dass nur das zuständige Schariagremium eines Anbieters über die Konformität seines Produkts entscheidet.
Prüfen Sie jedes Angebot auf Gesamtkosten, Steuerfolgen, Regeln bei vorzeitigem Verkauf, Versicherung und Zuständigkeit des Gremiums. Eine islamische Immobilienfinanzierung ist eine langfristige Bindung, und die Unterlagen verdienen eine unabhängige juristische Durchsicht.
Vor der Unterschrift empfiehlt sich eine Beratung durch einen Notar und einen unabhängigen Fachmann für Baufinanzierung. Eine islamische Immobilienfinanzierung ist ein komplexes Produkt, dessen Folgen sich erst nach Jahren zeigen, und jede Unklarheit sollte vorab ausgeräumt werden.
Zum Schluss lohnt ein Blick auf Bonität und Raten. Die islamische Immobilienfinanzierung ist keine Finanzierung für jedermann, und eine schariakonforme Baufinanzierung setzt voraus, dass der Kunde die Raten über Jahrzehnte tragen kann. Planen Sie Rücklagen für Zinsschwankungen bei der Miete ein.
Haben Sie bereits ein Haus, kann eine Refinanzierung nach demselben Muster erfolgen: Die Bank kauft einen Anteil und vermietet ihn zurück. Auch diese Immobilienfinanzierung ohne Zinsen sollte durch einen Gutachter bewertet werden, und wer eine schariakonforme Baufinanzierung wechseln möchte, muss Vorfälligkeitskosten und Notargebühren einkalkulieren.
Anbieter dieser Leistungen
- KT Bank AG : Zinsfreie Bank in Deutschland, die für den Immobilienerwerb zwei islamkonforme Finanzierungsmodelle mit Online-Berechnung, Bonitätsprüfung und Tilgungsplan anbietet.