Islamische Immobilienfinanzierung ermöglicht den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ohne verzinstes Darlehen: Die Bank erwirbt das Objekt allein oder gemeinsam mit dem Kunden, überträgt ihm dann schrittweise ihren Anteil oder vermietet es und verdient über Miete oder Aufschlag.
Abnehmende Musharaka, der wichtigste Vertrag für das Eigenheim
Kunde und Bank kaufen die Immobilie gemeinsam, zum Beispiel zu zwanzig und achtzig Prozent. Der Eigentumsnachweis bildet diese Aufteilung ab. Im Laufe der Jahre kauft der Kunde die Einheiten des Instituts nach und nach zurück, bis er Alleineigentümer ist.
Woraus jede Monatszahlung tatsächlich besteht
Die monatliche Zahlung verbindet zwei Bestandteile: eine Miete für die Nutzung des Teils, der noch der Bank gehört, und den Erwerb eines weiteren Anteils. Da dieser Teil schrumpft, sinkt der Mietanteil, während der Erwerbsanteil wächst.
Wie lässt sich die Miete anpassen?
Über zwanzig oder fünfundzwanzig Jahre wird die Miete häufig in vereinbarten Abständen überprüft. Viele Schariagremien akzeptieren einen Marktindex als Bezugsgröße für ihre Festlegung, auch wenn die Frage umstritten bleibt. Bereits fällige Mieten darf eine Anpassung nie verändern.
Das Eigenkapital wird zum Eigentumsanteil
Der Betrag, den der Kunde zu Beginn einbringt, tilgt nichts: Er kauft unmittelbar seinen anfänglichen Anteil an der Immobilie. Je höher dieser Beitrag, desto kleiner der von der Bank gemietete Teil, was die Monatsmiete von Anfang an senkt.
Immobilien-Ijara: die Bank als Vermieterin, der Kunde als Mieter
Bei dieser Variante erwirbt das Institut die Wohnung allein und vermietet sie langfristig an den Kunden, mit dem Versprechen einer Übertragung am Ende. Die Bank bleibt für bauliche Risiken verantwortlich, während der Bewohner die laufende Instandhaltung übernimmt.
Warum Murabaha beim Wohnungskauf seltener ist
Ein fester Weiterverkaufspreis über zwanzig Jahre setzt die Bank einer dauerhaften Lücke zu ihren Refinanzierungskosten aus, ohne Anpassungsmöglichkeit. Zudem erfordert er zwei aufeinanderfolgende Übertragungen der Immobilie. Auf manchen Märkten wird er dennoch genutzt, oft für kürzere Laufzeiten.
Doppelte Grunderwerbsteuer, Notar und Gebühren
Wenn die Immobilie über die Bank zum Kunden gelangt, würden manche Länder die Erwerbsteuer zweimal erheben. Mehrere Rechtsordnungen haben ihre Steuerregeln angepasst, um diesen Effekt auszugleichen; anderswo erhöhen die Mehrkosten den Endpreis und müssen beziffert werden.
Gebäudeversicherung und Familien-Takaful
Das Gebäude muss gegen Feuer und Schäden versichert sein, wobei der Anteil jedes Miteigentümers anteilig gedeckt wird. Um die Familie beim Tod des Käufers abzusichern, kann ein Familien-Takaful die übliche Restschuldversicherung ersetzen, je nach örtlichem Angebot.
Zu welchem Preis werden die Bankanteile zurückgekauft?
Der AAOIFI-Standard zur Musharaka erlaubt dem Kunden nicht, den Rückkauf der Anteile zum Nennwert zu garantieren: Der Kauf soll zum Marktwert oder zu einem bei jeder Übertragung vereinbarten Preis erfolgen. Die Praxis unterscheidet sich zwischen den Instituten.
Die Immobilie vor Vertragsende verkaufen
Zieht der Kunde um, wird das Objekt verkauft und der Erlös nach den zu diesem Zeitpunkt gehaltenen Anteilen aufgeteilt. Der Kunde erhält seinen Teil samt etwaigem Wertzuwachs, die Bank den ihren. Fallen die Preise, wird der Verlust grundsätzlich im selben Verhältnis getragen.
Nach Plan bauen mit Istisna
Für ein noch zu errichtendes Haus bestellt die Bank den Bau über einen Istisna-Vertrag und beauftragt dann einen Bauunternehmer mit einem zweiten, parallelen Istisna. Nach der Übergabe des Gebäudes geht es in eine Ijara oder Musharaka über, bis zur vollständigen Übertragung.
Fragen vor einer zwanzigjährigen Verpflichtung
Klären Sie vor der Unterschrift genau, wie die Miete berechnet und angepasst wird, zu welchem Preis die Anteile zurückgekauft werden, wer die Erwerbskosten trägt, was bei vorzeitigem Verkauf oder Zahlungsausfall geschieht und welches Schariagremium den Vertrag überwacht.
Spezialisierte externe Quelle
Die Seiten des IWF zur islamischen Finanzwirtschaft bieten Analysen zur Stabilität des Sektors, zu seiner Regulierung und zur Behandlung immobilienbesicherter Verträge.