La moucharaka dégressive est un partenariat dans lequel une banque et une entreprise achètent ensemble un actif professionnel, l'entreprise louant la part bancaire puis la rachetant unité par unité jusqu'à en devenir l'unique propriétaire, sans prêt à intérêt.
Trois contrats qui s'emboîtent dans un même financement
Le montage associe une société de copropriété sur l'actif, une ijara par laquelle l'entreprise loue la part de la banque, et une promesse unilatérale de rachat progressif des parts. Chaque contrat doit rester distinct et ne pas conditionner l'autre de façon interdite.
Quels actifs professionnels se prêtent au montage ?
Il convient aux biens durables qui génèrent de la valeur sur plusieurs années : entrepôt, atelier, cabinet médical, flotte de camions, chaîne de production, voire parts d'un fonds de commerce. Les actifs consommés rapidement s'y prêtent mal, car la copropriété suppose un bien identifiable.
Découper la part bancaire en unités
La participation de la banque est divisée en unités, par exemple soixante pour un financement sur cinq ans. L'entreprise s'engage à en racheter une par mois ou par trimestre ; sa propre quote-part augmente et le loyer dû diminue d'autant.
À quel prix l'entreprise rachète-t-elle chaque unité ?
La norme de l'AAOIFI interdit de garantir à l'associé son capital : le prix des unités doit être la valeur de marché au moment du rachat ou un prix convenu à cette date. Beaucoup d'établissements fixent pourtant un prix dès l'origine, ce que des savants critiquent.
Le loyer : payer l'usage de la part non encore rachetée
L'entreprise utilise seule l'actif mais n'en possède qu'une partie ; elle verse donc à la banque un loyer proportionnel à la quote-part bancaire. Ce loyer peut être révisé périodiquement selon un indice convenu, sans effet rétroactif.
Une chute de valeur de l'actif touche les deux associés
Si l'entrepôt perd de sa valeur ou est détruit sans faute de l'entreprise, la perte se répartit selon les quotes-parts de propriété du moment. C'est ce partage réel du risque qui distingue le montage d'un prêt hypothécaire déguisé.
Entretien, assurance et charges du bien partagé
L'entretien courant revient à l'utilisateur, mais les réparations structurelles et l'assurance du bien relèvent des copropriétaires, en proportion de leurs parts. Une couverture takaful est souvent prévue, dont le coût peut être intégré au loyer de manière transparente.
Moucharaka dégressive ou ijara se terminant par le transfert de propriété
Dans l'ijara, la banque possède seule l'actif jusqu'à la fin ; ici, l'entreprise est copropriétaire dès le départ grâce à son apport. Elle profite donc d'une éventuelle plus-value sur sa part et peut accélérer le rachat si sa trésorerie le permet.
Rachat anticipé ou cession de l'activité
Une entreprise peut racheter plusieurs unités d'un coup pour réduire le loyer, selon des conditions prévues au contrat. En cas de vente de l'actif à un tiers, le produit se partage selon les parts détenues à cette date, plus-value ou moins-value comprise.
Défaillance de l'entreprise : comment la banque se protège
La banque peut demander des sûretés, comme une garantie de dirigeant ou un nantissement, mais ne peut exiger qu'on lui garantisse sa part du capital contre la perte commerciale. Les retards de loyer donnent lieu à un engagement de don plutôt qu'à des pénalités lucratives.
Fiscalité et droits d'enregistrement en copropriété
Chaque transfert d'unité peut être juridiquement une cession, susceptible de frais ou de taxes selon le pays. Les banques choisissent parfois de détenir leur part par une structure dédiée ; l'entreprise doit faire chiffrer ce coût par son conseiller fiscal.
Avant de signer : les clauses à examiner de près
Vérifiez la valeur retenue pour l'apport initial, la méthode de prix des unités, la formule de révision du loyer, la répartition des grosses réparations et le traitement d'une destruction de l'actif. Demandez l'avis du comité charia ayant validé le contrat type.
Source externe spécialisée
La norme charia de l'AAOIFI sur la moucharaka et la moucharaka dégressive fixe les règles d'apport, de partage des pertes, de rachat des parts et de location au partenaire.