Au Canada, les solutions de finance islamique sont proposées non par les grandes banques mais par des coopératives, des prêteurs hypothécaires spécialisés et des gestionnaires de fonds, qui offrent Moucharaka dégressive, Mourabaha immobilière et placements filtrés selon la Charia.
Pourquoi les cinq grandes banques restent à l'écart
Aucune des grandes banques canadiennes ne commercialise de financement immobilier islamique. Le marché est donc occupé par de petites structures qui se refinancent sans accès aux dépôts de masse, ce qui explique des coûts souvent supérieurs à ceux d'une hypothèque classique.
Ansar Co-operative, l'ancêtre ontarien
Fondée en Ontario autour de 1980, Ansar Co-operative fonctionne comme une coopérative de logement : les membres achètent des parts, la coopérative acquiert la maison en commun avec eux et le membre rachète progressivement la part collective. L'attente peut être longue, car tout dépend du capital des membres.
Le modèle coopératif et sa limite
Une coopérative islamique n'est pas une banque : les parts ne sont pas couvertes par l'assurance-dépôts fédérale et leur rachat peut être suspendu. D'autres coopératives similaires existent dans les Prairies, mais leur capacité de financement reste modeste.
Ce que rappelle la faillite de UM Financial
Ce prêteur torontois lancé en 2005 a été placé sous séquestre en 2011, laissant des investisseurs en difficulté. Ses fondateurs ont ensuite été acquittés des accusations de fraude, mais l'épisode montre l'importance de comprendre le statut juridique de l'argent confié à un acteur halal.
Manzil et Eqraz, la génération fintech
Depuis 2019, Manzil propose des financements immobiliers en Mourabaha et en Moucharaka dégressive, puis Eqraz a lancé en 2022 un modèle reposant sur la Mourabaha de matières premières. Tous deux disent suivre les normes de l'AAOIFI et opèrent dans plusieurs provinces.
Moucharaka dégressive ou Mourabaha : quelle différence pour l'acheteur ?
En Moucharaka dégressive, le client loue la part du financier et la rachète, le loyer baissant à mesure que sa part augmente. En Mourabaha, le financier achète puis revend avec une marge fixée d'avance : la dette est connue dès la signature et ne varie plus.
Un surcoût de plusieurs points
Selon des courtiers cités par la presse canadienne, une hypothèque halal peut coûter plusieurs points de plus qu'un prêt classique, en raison du refinancement plus cher, des volumes réduits et de frais juridiques supplémentaires. Comparer le coût total sur la durée reste indispensable.
La mise de fonds et l'assurance hypothécaire
Beaucoup de prêteurs halal exigent un apport d'au moins 20 %, faute de pouvoir faire assurer facilement leurs contrats contre le défaut. Sur un logement de 600 000 dollars, cela représente 120 000 dollars d'apport, un seuil qui exclut de nombreux primo-accédants.
Budget fédéral 2024 : l'annonce d'Ottawa
Dans son budget d'avril 2024, le gouvernement fédéral a indiqué vouloir élargir l'accès aux produits de financement alternatifs comme les hypothèques halal, et a lancé des consultations auprès des fournisseurs et des communautés, en évoquant un éventuel bac à sable réglementaire.
Le rôle du BSIF pour les banques fédérales
Le Bureau du surintendant des institutions financières encadre les banques sous charte fédérale. Ses règles prudentielles sur les prêts hypothécaires, conçues pour des prêts à intérêt, devraient être interprétées pour une Ijara ou une Moucharaka avant qu'une grande banque se lance.
Provinces, coopératives et caisses : une compétence partagée
Les coopératives et caisses populaires relèvent des provinces, tout comme les courtiers hypothécaires et les droits de cession immobilière. Un montage où le financier achète puis revend peut donc déclencher des taxes provinciales différentes de l'Ontario à l'Alberta.
Placer son épargne dans un CELI ou un REER
Côté placement, des FNB conformes à la Charia, dont un fonds lancé en 2020 par Wealthsimple, peuvent être logés dans un CELI ou un REER. Les gains restent imposés selon les règles habituelles, et la valeur varie avec les marchés boursiers.
Source externe spécialisée
Le BSIF explique quelles banques et assureurs relèvent de sa supervision fédérale et publie ses lignes directrices sur le crédit hypothécaire résidentiel et les fonds propres.