Le financement islamique de la construction repose surtout sur l'Istisna, contrat de commande d'un bien à fabriquer, souvent combiné à une Istisna parallèle conclue avec l'entrepreneur et à une Ijara sur bien futur, sans aucun prêt rémunéré par un intérêt.
Pourquoi l'Istisna est le contrat central du chantier
L'Istisna permet de vendre un bien qui n'existe pas encore : un immeuble, une usine ou un entrepôt décrit par des plans et un cahier des charges précis. Contrairement à la vente ordinaire, le prix peut être payé par tranches et la livraison intervient plus tard.
Le montage à double contrat avec l'entrepreneur
La banque signe une Istisna avec le client, qui lui commande l'ouvrage, puis une Istisna parallèle avec une entreprise de construction. Les deux contrats restent juridiquement indépendants : la banque répond envers son client des défauts, même si le constructeur ne livre pas.
Quelle marge sépare les deux prix ?
Le prix payé par le client dépasse celui versé à l'entrepreneur, et la différence rémunère la banque pour le risque de chantier qu'elle assume. Ce prix est fixé à la signature et ne peut pas augmenter avec la durée, ce qui exclut tout intérêt.
Avenants, modifications et hausse des coûts
Lorsque le client demande des modifications du projet, un avenant peut ajuster le prix d'un commun accord. Une simple hausse du coût des matériaux reste en revanche à la charge du vendeur, sauf circonstances exceptionnelles que le comité charia apprécie au cas par cas.
Payer au rythme de l'avancement des travaux
Les décaissements suivent généralement des jalons : fondations, gros œuvre, mise hors d'eau, finitions. Chaque versement à l'entrepreneur est déclenché par un constat d'avancement, souvent établi par un ingénieur indépendant, afin que l'argent corresponde toujours à un ouvrage réellement réalisé.
L'Ijara sur un bâtiment pas encore achevé
Une autre voie consiste à conclure dès le départ une location portant sur un bâtiment décrit mais non terminé. Des loyers peuvent être perçus d'avance comme acomptes, mais ils ne sont définitivement acquis qu'une fois le bien livré et mis à disposition du locataire.
Enchaîner Istisna pendant les travaux et location ensuite
Dans les grands projets, la banque acquiert l'ouvrage par Istisna pendant la construction, puis le loue au client en Ijara Muntahia Bittamlik une fois terminé. Le client paie des loyers étalés et devient propriétaire en fin de contrat grâce à une promesse séparée.
Retards de livraison et clauses pénales
Une clause pénale pour retard est généralement admise dans l'Istisna, car elle sanctionne l'inexécution d'une obligation de construire et non une dette d'argent. Elle doit figurer au contrat et rester raisonnable ; son montant vient en déduction du prix dû au constructeur.
Les risques que porte la banque pendant le chantier
Tant que l'ouvrage n'est pas livré, la banque supporte des risques réels : défaillance de l'entrepreneur, malfaçons, dépassement des délais, destruction du chantier. Ce transfert de risque distingue le financement islamique d'un prêt promoteur classique, où le prêteur ne garde qu'un risque de crédit.
Garanties de bonne fin et couverture Takaful
Pour limiter ces risques, la banque exige du constructeur des garanties de bonne fin, des retenues de garantie et une couverture Takaful tous risques chantier. Ces protections sont permises tant qu'elles n'ont pas pour effet d'assurer un rendement fixe au financeur.
En quoi cela diffère d'une Mourabaha immobilière
La Mourabaha suppose que le bien existe et soit possédé par la banque avant sa revente avec marge. Pour un terrain à bâtir, elle ne permet donc pas de financer les travaux : seuls l'Istisna, l'Ijara différée ou une Moucharaka de promotion couvrent la construction elle-même.
Points à faire valider avant de signer le marché
Avant l'engagement, vérifiez la description technique de l'ouvrage, l'échéancier de paiements, la répartition des responsabilités en cas de défaut, le traitement des avenants et l'avis écrit du comité charia du financeur, seul compétent pour attester la conformité du montage.
Source externe spécialisée
Les standards charia de l'AAOIFI détaillent les règles de l'Istisna et de l'Istisna parallèle, ainsi que celles de l'Ijara portant sur un bien encore en cours de construction.