Islamische Baufinanzierung beruht vor allem auf Istisna, einem Vertrag über die Bestellung eines noch herzustellenden Objekts, häufig kombiniert mit einem parallelen Istisna gegenüber dem Bauunternehmen und einer Ijara auf ein künftiges Objekt, ganz ohne verzinstes Darlehen.
Warum Istisna der zentrale Vertrag auf der Baustelle ist
Mit Istisna lässt sich etwas verkaufen, das noch nicht existiert: ein Gebäude, eine Fabrik oder eine Lagerhalle, beschrieben durch Pläne und ein genaues Leistungsverzeichnis. Anders als beim gewöhnlichen Kauf darf der Preis in Raten fließen, die Lieferung erfolgt später.
Die Doppelvertragsstruktur mit dem Bauunternehmen
Die Bank schließt mit dem Kunden ein Istisna, in dem er das Bauwerk bei ihr bestellt, und danach ein paralleles Istisna mit einer Baufirma. Beide Verträge bleiben rechtlich unabhängig: Die Bank haftet dem Kunden für Mängel, selbst wenn der Bauunternehmer ausfällt.
Welche Marge liegt zwischen beiden Preisen?
Der vom Kunden gezahlte Preis liegt über dem Betrag an das Bauunternehmen, und diese Differenz vergütet die Bank für das übernommene Baurisiko. Der Preis wird bei Vertragsschluss festgelegt und darf nicht mit der Laufzeit steigen, was Zinsen ausschließt.
Nachträge, Planänderungen und steigende Materialkosten
Verlangt der Kunde Änderungen am Projekt, kann ein Nachtrag den Preis einvernehmlich anpassen. Ein bloßer Anstieg der Preise für Baumaterial bleibt dagegen grundsätzlich beim Verkäufer, also bei der Bank, außer bei außergewöhnlichen Umständen, die das Scharia-Gremium im Einzelfall beurteilt.
Auszahlungen im Takt des Baufortschritts
Die Mittel fließen meist in Tranchen nach einzelnen Bauabschnitten: Fundament, Rohbau, geschlossene Gebäudehülle, Ausbau. Jede Zahlung an das Bauunternehmen setzt einen Fortschrittsnachweis voraus, oft von einem unabhängigen Ingenieur, damit das Geld stets tatsächlich erbrachter Bauleistung entspricht.
Ijara auf ein noch unfertiges Gebäude
Alternativ wird schon zu Beginn ein Mietvertrag über ein beschriebenes, aber noch nicht fertiges Gebäude geschlossen. Mieten dürfen vorab als Anzahlung vereinnahmt werden, gelten aber erst als endgültig verdient, wenn das Objekt übergeben und dem Mieter zur Nutzung bereitgestellt ist.
Von Istisna in der Bauphase zur anschließenden Miete
Bei Großprojekten erwirbt die Bank das Bauwerk während der Errichtung per Istisna und vermietet es nach Fertigstellung im Rahmen einer Ijara Muntahia Bittamlik an den Kunden. Dieser zahlt verteilte Mietraten und wird über ein gesondertes Versprechen am Ende Eigentümer.
Verspätete Fertigstellung und Vertragsstrafen
Eine Vertragsstrafe für Verzug ist im Istisna allgemein zulässig, weil sie die Nichterfüllung einer Bauleistung ahndet und keine Geldschuld. Sie muss im Vertrag stehen und angemessen bleiben; ihr Betrag wird vom Preis abgezogen, der dem Bauunternehmen zusteht.
Welche Risiken die Bank bis zur Übergabe trägt
Bis zur Übergabe des fertigen Bauwerks trägt die Bank echte, wirtschaftliche Risiken: Ausfall des Bauunternehmens, Baumängel, Terminüberschreitungen, Zerstörung der Baustelle. Dieser Risikotransfer unterscheidet die islamische Finanzierung vom klassischen Bauträgerkredit, bei dem der Geldgeber nur das Kreditrisiko behält.
Erfüllungsbürgschaften und Takaful-Deckung
Um diese Risiken zu begrenzen, verlangt die Bank vom Bauunternehmen Erfüllungsbürgschaften und Sicherheitseinbehalte sowie eine Takaful-Deckung, die alle typischen Bauleistungsrisiken abdeckt. Solche Absicherungen sind erlaubt, solange sie dem Finanzierer im wirtschaftlichen Ergebnis keine feste, vorab bestimmte Rendite garantieren.
Der Unterschied zur Immobilien-Murabaha
Murabaha setzt voraus, dass das Objekt existiert und der Bank gehört, bevor sie es mit Aufschlag weiterverkauft. Für ein unbebautes Grundstück finanziert sie die Bauarbeiten daher nicht; nur Istisna, vorgezogene Ijara oder eine Projekt-Musharaka decken den Bau selbst ab.
Was vor Unterzeichnung des Bauvertrags zu klären ist
Prüfen Sie vor der verbindlichen Zusage sorgfältig die technische Baubeschreibung, den Zahlungsplan, die Haftungsverteilung bei Störungen, die Behandlung von Nachträgen und die schriftliche Stellungnahme des Scharia-Gremiums des Finanzierers, das als einzige Instanz die Konformität bestätigen kann.
Spezialisierte externe Quelle
Die Scharia-Standards der AAOIFI regeln Istisna und paralleles Istisna sowie die Ijara über ein Objekt, das sich noch im Bau befindet.