Il finanziamento islamico delle costruzioni si basa soprattutto sull'Istisna, contratto con cui si ordina un bene da fabbricare, spesso abbinato a un Istisna parallelo stipulato con l'impresa edile e a un'Ijara su bene futuro, senza alcun prestito a interesse.
Perché l'Istisna è il contratto chiave del cantiere
L'Istisna consente di vendere un bene che ancora non esiste: un immobile, una fabbrica o un magazzino definiti da progetti e capitolato tecnico. A differenza della vendita ordinaria, il prezzo può essere pagato a rate e la consegna avviene in una data successiva.
Lo schema a doppio contratto con l'appaltatore
La banca firma un Istisna con il cliente, che le commissiona l'opera, e poi un Istisna parallelo con un'impresa di costruzioni. I due contratti restano giuridicamente indipendenti: la banca risponde verso il cliente dei difetti anche se il costruttore non consegna.
Quale margine separa i due prezzi?
Il prezzo pagato dal cliente supera quello versato all'appaltatore, e la differenza remunera la banca per il rischio di cantiere che si assume. Il prezzo viene fissato alla firma e non può crescere con il passare del tempo, escludendo così ogni interesse.
Varianti, modifiche e rincaro dei materiali
Quando il cliente chiede modifiche al progetto, una variante può adeguare il prezzo di comune accordo. Un semplice aumento del costo dei materiali resta invece normalmente a carico del venditore, salvo circostanze eccezionali che il comitato sharaitico valuta caso per caso.
Pagare in base allo stato di avanzamento lavori
Le erogazioni seguono di solito tappe precise: fondazioni, struttura, chiusura dell'involucro, finiture. Ogni pagamento all'appaltatore scatta dopo un certificato di avanzamento, spesso rilasciato da un ingegnere indipendente, perché il denaro corrisponda sempre a lavori effettivamente eseguiti.
L'Ijara su un edificio non ancora ultimato
Un'altra strada è firmare fin dall'inizio una locazione su un edificio descritto ma non ancora completato. I canoni possono essere incassati in anticipo come acconti, ma diventano definitivamente dovuti solo quando il bene è consegnato e messo a disposizione del locatario.
Dall'Istisna in fase di lavori alla locazione finale
Nei grandi progetti la banca acquisisce l'opera tramite Istisna durante la costruzione e, una volta terminata, la concede al cliente in Ijara Muntahia Bittamlik. Il cliente paga canoni dilazionati e diventa proprietario a fine contratto grazie a una promessa separata.
Ritardi di consegna e penali contrattuali
Una penale per ritardo è generalmente ammessa nell'Istisna, perché sanziona l'inadempimento di un obbligo di costruire e non un debito di denaro. Deve essere prevista nel contratto ed essere ragionevole; il suo importo si detrae dal prezzo dovuto al costruttore.
I rischi a carico della banca fino alla consegna
Finché l'opera non è consegnata, la banca sopporta rischi reali: inadempienza dell'appaltatore, vizi costruttivi, ritardi, distruzione del cantiere. Questo trasferimento di rischio distingue il finanziamento islamico da un mutuo convenzionale al costruttore, dove il finanziatore conserva solo il rischio di credito.
Garanzie di buona esecuzione e copertura Takaful
Per contenere questi rischi la banca chiede al costruttore fideiussioni di buona esecuzione, ritenute a garanzia e una copertura Takaful contro tutti i rischi del cantiere. Tali tutele sono lecite purché non finiscano per assicurare al finanziatore un rendimento fisso.
Che cosa cambia rispetto a una Murabaha immobiliare
La Murabaha presuppone che il bene esista e sia posseduto dalla banca prima della rivendita con margine. Per un terreno edificabile non può quindi finanziare i lavori: solo Istisna, Ijara differita o una Musharaka immobiliare coprono la costruzione vera e propria.
Aspetti da verificare prima di firmare l'appalto
Prima di impegnarsi controllate la descrizione tecnica dell'opera, il piano dei pagamenti, la ripartizione delle responsabilità in caso di problemi, la gestione delle varianti e il parere scritto del comitato sharaitico del finanziatore, unico competente ad attestare la conformità.
Fonte esterna specializzata
Gli standard sharaitici dell'AAOIFI descrivono le regole dell'Istisna e dell'Istisna parallelo, nonché quelle dell'Ijara relativa a un bene ancora in costruzione.