La financiación islámica de la construcción se basa sobre todo en el Istisna, contrato de encargo de un bien que aún debe fabricarse, a menudo combinado con un Istisna paralelo firmado con el constructor y una Ijara sobre bien futuro, sin préstamo con intereses.
Por qué el Istisna es el contrato central de la obra
El Istisna permite vender algo que todavía no existe: un edificio, una fábrica o un almacén definido por planos y un pliego de condiciones preciso. A diferencia de la compraventa ordinaria, el precio puede pagarse por tramos y la entrega se produce más adelante.
La estructura de doble contrato con el constructor
El banco firma un Istisna con el cliente, que le encarga la obra, y después un Istisna paralelo con una empresa constructora. Ambos contratos son jurídicamente independientes: el banco responde ante su cliente de los defectos aunque el constructor no cumpla con la entrega.
¿Qué margen separa los dos precios?
El precio que paga el cliente supera el que se abona al constructor, y esa diferencia remunera al banco por el riesgo de obra que asume. El precio se fija al firmar y no puede crecer con el tiempo, lo que excluye todo interés.
Modificados, cambios de proyecto y encarecimiento de materiales
Cuando el cliente pide cambios en el proyecto, un modificado puede ajustar el precio de mutuo acuerdo. En cambio, una simple subida del coste de los materiales corre normalmente por cuenta del vendedor, salvo circunstancias excepcionales que el comité de sharía valora caso por caso.
Pagar según el avance real de los trabajos
Los desembolsos suelen seguir hitos como cimentación, estructura, cerramiento y acabados. Cada pago al constructor se activa con una certificación de obra, a menudo emitida por un ingeniero independiente, para que el dinero corresponda siempre a trabajos realmente ejecutados.
La Ijara sobre un edificio aún sin terminar
Otra vía consiste en firmar desde el principio un arrendamiento sobre un edificio descrito pero no concluido. Las rentas pueden cobrarse por adelantado como anticipos, aunque solo se consideran definitivamente ganadas cuando el bien se entrega y queda a disposición del arrendatario.
Del Istisna durante la obra al arrendamiento posterior
En los grandes proyectos, el banco adquiere la obra mediante Istisna durante la construcción y, una vez terminada, la arrienda al cliente en Ijara Muntahia Bittamlik. El cliente paga cuotas escalonadas y se convierte en propietario al final mediante una promesa separada.
Retrasos en la entrega y cláusulas penales
En el Istisna se admite en general una cláusula penal por retraso, porque sanciona el incumplimiento de una obligación de construir y no una deuda dineraria. Debe constar en el contrato y ser razonable; su importe se descuenta del precio debido al constructor.
Riesgos que asume el banco hasta la entrega
Mientras la obra no se entrega, el banco soporta riesgos reales: quiebra del constructor, vicios de construcción, retrasos y destrucción de la obra. Esta transferencia de riesgo distingue la financiación islámica de un préstamo promotor convencional, donde el prestamista solo conserva riesgo de crédito.
Avales de buena ejecución y cobertura Takaful
Para limitar esos riesgos, el banco exige al constructor avales de buena ejecución, retenciones en garantía y una cobertura Takaful a todo riesgo de construcción. Estas protecciones están permitidas siempre que no acaben garantizando al financiador un rendimiento fijo.
En qué se diferencia de una Murabaha inmobiliaria
La Murabaha exige que el bien exista y pertenezca al banco antes de revenderlo con margen. Para un solar edificable no sirve, por tanto, para pagar las obras: solo el Istisna, la Ijara anticipada o una Musharaka promotora financian la construcción propiamente dicha.
Qué validar antes de firmar el contrato de obra
Antes de comprometerse, revise la descripción técnica de la obra, el calendario de pagos, el reparto de responsabilidades ante incidencias, el tratamiento de los modificados y el dictamen escrito del comité de sharía del financiador, único competente para acreditar la conformidad.
Fuente externa especializada
Las normas de la sharía de AAOIFI detallan las reglas del Istisna y del Istisna paralelo, así como las de la Ijara sobre un bien todavía en construcción.