Islamitische bouwfinanciering steunt vooral op Istisna, een contract waarmee een nog te vervaardigen object wordt besteld, vaak gecombineerd met een parallelle Istisna met de aannemer en een Ijara op een toekomstig object, zonder enige lening tegen rente.
Waarom Istisna het kerncontract van de bouwplaats is
Met Istisna kan iets worden verkocht dat nog niet bestaat: een gebouw, fabriek of magazijn dat is vastgelegd in tekeningen en een gedetailleerd bestek. Anders dan bij een gewone koop mag de prijs in termijnen worden betaald en volgt de levering later.
De constructie met twee contracten en de aannemer
De bank sluit een Istisna met de klant, die het bouwwerk bij haar bestelt, en daarna een parallelle Istisna met een bouwbedrijf. Beide contracten blijven juridisch los van elkaar: de bank is tegenover de klant aansprakelijk voor gebreken, ook als de aannemer niet levert.
Welke marge zit er tussen beide prijzen?
De prijs die de klant betaalt ligt hoger dan het bedrag voor de aannemer, en dat verschil beloont de bank voor het bouwrisico dat zij draagt. De prijs ligt vast bij ondertekening en mag niet stijgen naarmate de tijd verstrijkt, wat rente uitsluit.
Meerwerk, ontwerpwijzigingen en duurdere materialen
Vraagt de klant om aanpassingen van het ontwerp, dan kan een meerwerkovereenkomst de prijs in onderling overleg wijzigen. Een loutere stijging van materiaalprijzen blijft normaal voor rekening van de verkoper, behalve bij uitzonderlijke omstandigheden die het shariacomité per geval beoordeelt.
Betalen naarmate het werk vordert
Uitbetalingen volgen meestal mijlpalen zoals fundering, ruwbouw, wind- en waterdicht maken en afwerking. Elke betaling aan de aannemer vereist een voortgangsverklaring, vaak van een onafhankelijke ingenieur, zodat het geld steeds overeenkomt met werk dat werkelijk is uitgevoerd.
Ijara op een gebouw dat nog niet af is
Een andere route is om meteen een huurcontract te sluiten voor een gebouw dat beschreven maar nog niet voltooid is. Huur mag vooraf als voorschot worden geïnd, maar is pas verdiend wanneer het object is opgeleverd en ter beschikking van de huurder staat.
Van Istisna tijdens de bouw naar huur na oplevering
Bij grote projecten verwerft de bank het bouwwerk via Istisna tijdens de bouw en verhuurt het na voltooiing aan de klant onder Ijara Muntahia Bittamlik. De klant betaalt gespreide huurtermijnen en wordt aan het eind eigenaar via een afzonderlijke toezegging.
Vertraagde oplevering en boeteclausules
Een boeteclausule bij vertraging wordt in Istisna doorgaans aanvaard, omdat ze het niet nakomen van een bouwverplichting bestraft en geen geldschuld. Ze moet in het contract staan en redelijk blijven; het bedrag wordt afgetrokken van de prijs die de aannemer toekomt.
Welke risico's de bank draagt tot de oplevering
Zolang het werk niet is opgeleverd, draagt de bank reële risico's: faillissement van de aannemer, bouwfouten, termijnoverschrijding, vernietiging van de bouwplaats. Die risico-overdracht onderscheidt islamitische financiering van een klassieke projectontwikkelingslening, waarbij de geldgever alleen kredietrisico houdt.
Uitvoeringsgaranties en dekking via Takaful
Om die risico's te beperken vraagt de bank de aannemer om uitvoeringsgaranties, inhoudingen als zekerheid en een Takaful-dekking voor alle bouwrisico's. Zulke beschermingen zijn volgens de gangbare opvatting toegestaan zolang ze de financier uiteindelijk geen vast rendement garanderen.
Het verschil met een vastgoed-Murabaha
Murabaha vereist dat het object bestaat en eigendom van de bank is voordat het met winstopslag wordt doorverkocht. Voor een bouwkavel kan het de werkzaamheden dus niet financieren; alleen Istisna, vooruit-Ijara of een ontwikkelings-Musharaka dekken de bouw zelf.
Wat u vóór het tekenen van het bouwcontract nagaat
Controleer vóór de toezegging de technische omschrijving van het werk, het betalingsschema, de verdeling van aansprakelijkheid bij problemen, de behandeling van meerwerk en het schriftelijke advies van het shariacomité van de financier, dat als enige de conformiteit kan bevestigen.
Gespecialiseerde externe bron
De sharia-standaarden van AAOIFI beschrijven de regels voor Istisna en parallelle Istisna, en voor Ijara op een object dat nog in aanbouw is.