El Istisna es una venta por encargo de un bien que aún no existe: el fabricante o constructor se compromete a producirlo según especificaciones precisas, por un precio fijado al firmar y pagadero por adelantado, a plazos o a la entrega.
Una venta sobre un bien todavía inexistente
En general, la Sharia prohíbe vender lo que no se posee. El Istisna es una excepción reconocida, nacida de la práctica artesanal: el objeto será transformado por el trabajo del vendedor, que aporta también los materiales, y eso lo distingue de un contrato de obra.
El pliego de condiciones como barrera frente al gharar
Como el bien no existe, su descripción debe ser lo bastante precisa para descartar una incertidumbre excesiva: dimensiones, materiales, normas técnicas, planos, lugar y fecha de entrega. Unas especificaciones vagas abren la puerta a litigios y pueden hacer impugnable el contrato.
Precio cerrado al firmar, pago flexible
El precio debe fijarse en la celebración, pero su pago puede seguir el avance de la obra. A diferencia del Salam, no se exige un pago anticipado íntegro, de modo que los desembolsos pueden vincularse a hitos verificados por un perito independiente.
¿Puede revisarse el precio durante la obra?
La norma AAOIFI sobre el Istisna admite un ajuste cuando el comprador modifica las especificaciones o surgen circunstancias imprevistas, siempre que ambas partes estén de acuerdo. El banco no puede, en cambio, subir el precio solo porque el cliente pague tarde.
El esquema bancario del Istisna paralelo
El banco vende al cliente el bien por construir y luego encarga ese mismo bien a un contratista mediante un segundo contrato independiente. Su margen es la diferencia entre ambos precios, y sigue respondiendo ante el cliente aunque el subcontratista incumpla.
¿Quién responde de los defectos de construcción?
En el Istisna paralelo, el banco no puede eximirse remitiendo al cliente al contratista. Asume los vicios y retrasos y después ejerce su propia acción de repetición contra el subcontratista, normalmente cubierto por garantías de buena ejecución.
Penalizaciones por retraso que aceptan los juristas
La Academia Internacional de Fiqh de la OCI consideró válida, en el Istisna, una cláusula penal con una compensación pactada por entrega tardía, salvo fuerza mayor. Esa cláusula se dirige al fabricante incumplidor, nunca al pago tardío del comprador.
¿Contrato vinculante o simple promesa?
La escuela hanafí clásica dejaba a las partes la facultad de desistir antes de la ejecución. La postura adoptada hoy por la Academia de Fiqh y la AAOIFI hace el Istisna vinculante desde su celebración, lo que da seguridad a la financiación de proyectos largos.
Istisna seguido de Ijara en los grandes proyectos
Para una central, una carretera o un edificio se combina a menudo un Istisna durante la construcción con una Ijara tras la finalización. Los alquileres empiezan con la entrega, el operador reembolsa de forma progresiva y pueden emitirse Sukuk respaldados por esos flujos.
Por qué los Sukuk de Istisna no se negocian libremente
Antes de terminar la obra, el derecho de los tenedores es un crédito monetario frente al comprador. La venta de una deuda a un precio distinto de su valor nominal es discutida, y los emisores mezclan estos activos con bienes reales o limitan la negociación.
Riesgos asumidos durante la fase de fabricación
El banco asume un riesgo de crédito sobre el cliente, un riesgo de construcción ligado al contratista y un riesgo de precio si los costes de los materiales suben tras fijarse el precio. Las normas prudenciales exigen medir cada uno por separado.
Preguntas que hacer antes de firmar un encargo
Pregunte quién asume los sobrecostes, qué hitos activan los pagos, qué garantías cubren al contratista, cómo se tratan las modificaciones y cuándo se le transmite la propiedad. El comité de Sharia del financiador debe haber aprobado toda la documentación.
Fuente externa especializada
Las normas del IFSB detallan el tratamiento prudencial de las exposiciones en Istisna, incluidos los riesgos de crédito, de construcción y de mercado que deben medir los bancos islámicos.