La Ijara es el contrato por el que un propietario cede a otra persona, durante un plazo y por una renta determinados, el uso de un bien o de un servicio lícito, conservando la propiedad del bien y los riesgos que conlleva.
El usufructo, y no el bien, como objeto del contrato
En una compraventa la cosa misma cambia de dueño; en la Ijara solo se cede su utilidad, la manfa'a. El arrendatario paga por habitar, conducir o producir, nunca por el bien en sí, y de ahí se derivan todas las reglas siguientes.
Cuatro pilares sin los cuales no hay arrendamiento
Los juristas exigen partes capaces, oferta y aceptación claras, un usufructo determinado y una renta conocida. Si falta uno, por ejemplo una renta dejada al criterio futuro del arrendador sin fórmula, el contrato queda viciado por el gharar.
Arrendar una cosa o contratar a una persona
El derecho islámico agrupa bajo la misma palabra el arrendamiento de un bien y la contratación de servicios. Un empleado ligado a un solo empleador es un ajir khass; un artesano que trabaja para varios clientes, como un sastre, es un ajir mushtarak, con una responsabilidad distinta.
Por qué no se puede arrendar dinero
Un bien que se consume con el uso, como los alimentos, el combustible o el dinero, no puede arrendarse, porque no se devuelve tal cual. Arrendar 10.000 euros equivaldría a prestar con interés: es la frontera nítida entre Ijara y riba.
Lo que la norma AAOIFI n.º 9 impone al propietario
La norma sharíica de AAOIFI sobre la Ijara atribuye al arrendador el mantenimiento mayor, sin el cual el bien no puede usarse, así como el seguro del activo. Puede tenerlos en cuenta al calcular la renta, pero no trasladar contractualmente la carga al arrendatario.
El arrendatario como depositario del bien
El arrendatario tiene el bien en confianza, como un amin. Solo responde de una pérdida o un daño en caso de falta, negligencia o uso contrario al contrato. Una cláusula que le haga responsable de cualquier pérdida, incluso fortuita, es inválida.
Renta anticipada y renta antes de la entrega
Las partes pueden pactar una renta anticipada, al vencimiento o por cuotas. Sin embargo, no se debe ninguna renta mientras el bien no se haya puesto a disposición; las sumas pagadas antes de la entrega son anticipos que deben devolverse si el arrendamiento no llega a empezar.
Subarrendar más caro: las escuelas discrepan
Según AAOIFI, el arrendatario puede subarrendar salvo prohibición en el contrato principal, incluso a una renta superior. La escuela hanafí solo permite conservar la diferencia si el arrendatario ha mejorado el bien; de lo contrario, recomienda dar el excedente como limosna.
Revisar la renta sin generar incertidumbre
En un arrendamiento largo la primera renta debe estar cuantificada, y las siguientes pueden seguir una referencia publicada según una fórmula conocida por todos desde el inicio. Cada nuevo periodo se convierte en un importe firme antes de empezar, a menudo con un suelo y un techo.
Ejemplo: un almacén arrendado a cinco años
Un almacén se arrienda por 4.000 euros al mes el primer año y luego se revisa cada año según un índice con techo del 5 por ciento. Si el índice sube un 7 por ciento, la renta pasa a 4.200 euros; si baja, puede reducirse.
Venta del bien o fallecimiento de una parte durante el arrendamiento
El propietario puede vender el bien arrendado a un tercero; el comprador asume entonces el contrato y cobra las rentas. Al fallecer una parte, la escuela hanafí considera que el contrato se extingue, mientras que la mayoría de las demás escuelas lo mantiene con los herederos.
Del arrendamiento bilateral a los Sukuk Ijara cotizados en Malasia
El mismo contrato sustenta los Sukuk Ijara: los inversores poseen un activo arrendado y perciben sus rentas. En Malasia, la Securities Commission y su Shariah Advisory Council supervisan estas emisiones y exigen que el activo subyacente sea identificable y esté efectivamente arrendado.
Fuente externa especializada
Las directrices de la Securities Commission Malaysia sobre el mercado de capitales islámico precisan los requisitos de productos como los Sukuk Ijara y el papel de su consejo sharíico.