Islamisches Immobilien-Crowdfunding bezeichnet die gemeinschaftliche Finanzierung von Immobilienprojekten, bei der Anleger Miteigentümer oder Gesellschafter einer eigens gegründeten Projektgesellschaft werden, Anteile an Mieten oder Wertzuwächsen erhalten und auch Verluste mittragen, statt Geld zu einem garantierten Zins zu verleihen.
Warum die meisten gängigen Plattformen problematisch sind
Gängiges Immobilien-Crowdfunding besteht oft aus Anleihen oder Nachrangdarlehen an einen Projektentwickler, mit einem vorab festgelegten Jahreszins und Rückzahlung des Kapitals. Eine garantierte Rendite auf verliehenes Geld ist Riba und macht solche Angebote mit der Scharia unvereinbar.
Gesellschafter einer Projektgesellschaft werden
Der konforme Weg ist der Erwerb von Anteilen an einer eigens gegründeten Gesellschaft, die das Gebäude hält oder das Vorhaben umsetzt. Der Anleger besitzt dann einen Bruchteil des Objekts, erhält einen Anteil am tatsächlichen Ergebnis und verliert, wenn das Projekt an Wert einbüßt.
Musharaka oder Mudaraba: wer bringt was ein?
Bei der Musharaka bringen Anleger und Entwickler gemeinsam Kapital ein und teilen Gewinne nach einem vereinbarten Schlüssel, Verluste nach den Einlagen. Bei der Mudaraba stellen die Anleger das Kapital und der Manager seine Arbeit; ein finanzieller Verlust trifft dann allein die Kapitalgeber.
Der Entwickler darf Ihr Kapital nicht garantieren
Nach den AAOIFI-Standards darf ein geschäftsführender Partner den Mitgesellschaftern weder die Rückzahlung des Kapitals noch einen Mindestgewinn zusagen, außer bei Fehlverhalten, Fahrlässigkeit oder Vertragsverletzung. Eine Plattform, die garantiertes Kapital bei einem Beteiligungsprojekt bewirbt, sollte daher misstrauisch machen.
Projekte mit Mietrendite
Bei einem vermieteten Gebäude stammen die Ausschüttungen aus tatsächlich vereinnahmten Mieten nach Kosten und Verwaltungsgebühren. Sie schwanken mit Leerstand und Zahlungsausfällen. Auch die Tätigkeit der Mieter zählt: Flächen an eine Bar, eine konventionelle Bank oder ein Kasino werfen ein Scharia-Problem auf.
Bauträgerprojekte mit Weiterverkauf
Bei einem Neubau zum Verkauf hängt der Gewinn vom tatsächlichen Verkaufspreis und den Endkosten ab. Bauverzögerungen, Budgetüberschreitungen oder schleppender Absatz schmälern das Ergebnis unmittelbar. Gerade die Teilung dieses Risikos unter den Gesellschaftern macht den Gewinn legitim.
Vergütung des Entwicklers und Plattformgebühren
Der Manager kann einen vereinbarten Gewinnanteil im Rahmen der Mudaraba oder feste Verwaltungsgebühren aus einem separaten Agenturvertrag erhalten. Diese Beträge müssen vorab feststehen. Eine an das eingeworbene Kapital gekoppelte Gebühr bleibt zulässig, wenn sie eine echte, klar bestimmte Leistung vergütet.
Vorzeitiger Ausstieg und Verkauf der Anteile
Anteile an einem Immobilienprojekt sind wenig liquide. Sie können zu einem frei vereinbarten Preis, gegebenenfalls auf Basis eines Schätzwerts, an einen anderen Anleger verkauft werden, nie aber zu einem vom Entwickler garantierten Nennwert. Ein geplanter Rückkauf zum Festpreis käme einem verdeckten Darlehen gleich.
Rückkaufzusagen zum Festpreis: eine Falle
Manche Strukturen sehen vor, dass der Entwickler die Anteile zum Ausgangswert zuzüglich eines Prozentsatzes zurückkauft. Die AAOIFI untersagt solche Zusagen in einer Personengesellschaft, weil sie die Beteiligung in eine Forderung verwandeln. Ein Rückkauf zum Marktwert am Ausstiegstag bleibt dagegen möglich.
Der europäische Rahmen für Crowdfunding-Plattformen
In der Europäischen Union unterliegen Crowdfunding-Plattformen einer EU-Verordnung, die eine Zulassung, ein Basisinformationsblatt für jedes Projekt und einen Kenntnistest für nicht erfahrene Anleger verlangt. Dieser Rahmen schützt Sparer, sagt aber nichts über die Scharia-Konformität eines Angebots aus.
Streuung und Mindestanlage
Niedrige Mindestbeträge erlauben es, Ersparnisse auf mehrere Projekte, Regionen und Objektarten zu verteilen. Das ist ein wichtiger Schutz, da der Anleger Verluste mitträgt. Wer eine große Summe auf eine einzige Baustelle setzt, ist den Schwierigkeiten eines einzelnen Entwicklers stark ausgesetzt.
Fragen, die Sie vor der Anlage stellen sollten
Fragen Sie, ob Sie Eigenkapital oder ein Schuldpapier erwerben, wer das Objekt hält, wie Verluste verteilt werden, welche Gebühren anfallen und ob ein Scharia-Gremium die Struktur geprüft hat. Ohne klare Antworten lässt sich Konformität nicht unterstellen.
Spezialisierte externe Quelle
Die Scharia-Standards der AAOIFI zu Musharaka, Mudaraba und Sukuk legen die Bedingungen der Gewinn- und Verlustteilung fest, die für solche Gemeinschaftsanlagen gelten.