Islamische Gewerbeimmobilienfinanzierung ermöglicht einem Unternehmen, Geschäftsräume über einen Verkauf mit Aufschlag, ein Leasing oder gemeinsames Eigentum mit dem Institut zu erwerben, zu bauen oder umzufinanzieren, wobei das Institut die Immobilie tatsächlich hält, statt Geld zu verleihen.
Was sich gegenüber einem Firmenkredit ändert
Beim klassischen Darlehen stellt die Bank Mittel bereit und berechnet einen Zins auf den offenen Betrag. Islamisch kauft sie das Gebäude oder wird Miteigentümerin und verkauft oder vermietet es dann an das Unternehmen: Ihr Ertrag entsteht aus einem Geschäft über einen bestimmten Vermögenswert.
Abnehmende Musharaka beim Kauf eigener Räume
Bank und Firma kaufen das Gebäude gemeinsam, etwa im Verhältnis siebzig zu dreißig. Das Unternehmen mietet den Bankanteil und kauft monatlich Einheiten zurück; die Miete sinkt, während der eigene Anteil wächst, bis das Objekt vollständig in seinem Eigentum steht.
Ijara: nutzen, bevor man besitzt
Möchte der Unternehmer seine Liquidität schonen, erwirbt das Institut die Räume und vermietet sie langfristig mit dem Versprechen, sie am Ende zu übertragen. Die Mieten orientieren sich häufig an einem Referenzwert und werden in vorab vereinbarten Abständen angepasst.
Große Reparaturen, Versicherung und Nebenkosten: wer zahlt?
Solange es Vermieter ist, trägt das Institut die Eigentümerrisiken: Bausubstanz, schwere Schadensfälle und Versicherung des Objekts, oft in Form von Takaful. Das mietende Unternehmen übernimmt laufende Instandhaltung und Schäden aus der eigenen Nutzung, wie jeder sorgfältige Mieter.
Firmensitz oder Werk neu errichten
Für ein noch zu errichtendes Gebäude schließt die Bank einen Istisna-Vertrag mit dem Unternehmen oder einem Bauunternehmer und vermietet anschließend das fertige Objekt. Eine Termin-Ijara kann schon während der Bauphase unterzeichnet werden; Mieten werden erst nach tatsächlicher Übergabe fällig.
Immobilien-Murabaha: Gesamtkosten ab Unterzeichnung fix
Die Bank kauft die Immobilie vom Verkäufer, nimmt sie in Besitz und verkauft sie mit offengelegtem Aufschlag in Raten an das Unternehmen weiter. Der Endpreis kann nicht mehr steigen, was die Planung erleichtert, aber Vorteile aus später fallenden Marktsätzen ausschließt.
Sale-and-Lease-back zur Freisetzung von Kapital
Ein Unternehmen, dem sein Gebäude bereits gehört, kann es an die Bank verkaufen und mit Rückkaufoption zurückmieten. Damit kein verdecktes Darlehen entsteht, muss der Verkauf echt und zum Marktwert erfolgen und das Rückkaufversprechen vom Mietvertrag getrennt bleiben.
Welche Branchen werden akzeptiert?
Der Schariarat prüft die in den Räumen ausgeübte Tätigkeit. Eine Praxis, eine Werkstatt, ein Logistiklager oder Dienstleistungsbüros sind selten problematisch; ein Hotel mit Alkoholausschank oder ein Spielbetrieb wird abgelehnt, und dieselbe Prüfung kann auch Untermieter betreffen.
Kreditprüfung und verlangte Sicherheiten
Wie bei jeder Bank werden Jahresabschlüsse, Cashflow und Objektwert analysiert. Der Banker kann eine persönliche Bürgschaft des Inhabers, ein Pfandrecht oder eine Kaufverpflichtung verlangen, doch Verzugsstrafen dürfen das Institut niemals bereichern oder zu einer Ertragsquelle werden.
Zahlungsverzug und Spendenklausel
Verträge sehen häufig vor, dass ein säumiger Kunde einen Betrag zahlt, der an wohltätige Zwecke weitergeleitet wird, ohne Gewinn für die Bank. Tatsächliche Inkassokosten darf das Institut dennoch zurückfordern, wenn sein Schariarat dies ausdrücklich genehmigt hat.
Nebenkosten und Steuern im Blick behalten
Die doppelte Eigentumsübertragung kann je nach Land zusätzliche Grunderwerbsteuer oder Abgaben auslösen. Einige Rechtsordnungen haben ihr Steuerrecht an solche Strukturen angepasst; andernorts sollte ein Berater die tatsächlichen Auswirkungen beziffern, bevor man zwischen Murabaha, Ijara und Partnerschaft wählt.
Angebote systematisch vergleichen
Fragen Sie jedes Institut nach den Gesamtkosten über die Laufzeit, der Indexierung der Mieten, der Behandlung einer vorzeitigen Ablösung, der Aufteilung der Versicherungskosten und nach dem schriftlichen Gutachten seines Schariarats zur vorgeschlagenen Struktur für Ihr Unternehmen.
Spezialisierte externe Quelle
Die Islamische Entwicklungsbank stellt ihre Finanzierungslinien für Unternehmen und Infrastruktur sowie die dabei eingesetzten Formen Istisna, Ijara und Murabaha vor.