Beim islamischen Immobilien-Crowdfunding erwerben viele Privatpersonen gemeinsam Anteile an einer Immobilie oder an der Gesellschaft, die sie hält, und erhalten anschließend einen Teil der Mieten und des Verkaufserlöses, ohne verzinstes Darlehen und ohne garantierte Rendite.
Warum klassisches Darlehens-Crowdfunding problematisch ist
Die meisten der heute aktiven Immobilien-Crowdfunding-Plattformen bieten Anleihen oder Nachrangdarlehen an Projektentwickler mit festem Jahreszins an. Dieser garantierte Kupon, unabhängig vom tatsächlichen Projekterfolg, entspricht Riba; wer Konformität sucht, muss sich daher nach einer anderen Struktur umsehen.
Miteigentum über eine Projektgesellschaft
Das konforme Modell beruht auf einer Projektgesellschaft, die das Gebäude kauft; jeder Anleger zeichnet Anteile entsprechend seiner Einlage. So wird er nach der Logik der Musharaka mittelbarer Miteigentümer und trägt Verluste anteilig zu seinem Einsatz.
Wer verwaltet das Objekt und in welcher Rolle?
Die Plattform oder ein beauftragter Verwalter kümmert sich um Mietverträge, Instandhaltung und den späteren Verkauf. Er handelt entweder als Beauftragter gegen feste Gebühr (Wakala) oder als Mudarib mit vereinbartem Gewinnanteil, niemals gegen einen garantierten Betrag.
Ausgeschüttete Mieten: Ertrag statt Zins
Monatliche oder vierteljährliche Ausschüttungen stammen aus tatsächlich vereinnahmten Mieten nach Kosten und Rücklagen. Zahlt ein Mieter nicht oder steht eine Einheit leer, sinkt die Ausschüttung: Gerade diese Bindung an einen realen Vermögenswert macht den Ertrag zulässig.
Welche Objekte darf eine konforme Plattform finanzieren?
Wohnungen, Büros, Lagerhallen oder Läden kommen in Betracht, sofern die Mieter erlaubten Tätigkeiten nachgehen. Ein Gebäude, das an eine Spielhalle, einen Spirituosenhändler oder eine konventionelle Bank vermietet ist, schließt der Schariarat in der Regel aus.
Sonderfall Projektentwicklung
Bei einem Neubau kann die Gesellschaft das Bauwerk per Istisna-Vertrag in Auftrag geben oder sich mit dem Bauträger zusammenschließen. Gewinn entsteht erst beim Verkauf der Einheiten; Bauverzögerungen oder sinkende Preise schmälern unmittelbar die Endrendite der Beteiligten.
Fremdkapital und Bankschulden der Gesellschaft
Nimmt eine Projektgesellschaft zusätzlich ein verzinstes Hypothekendarlehen auf, geht die Konformität des gesamten Vorhabens verloren. Manche Plattformen nutzen stattdessen eine ergänzende islamische Finanzierung; tolerierte Verschuldungsgrenzen unterscheiden sich je nach Gutachten und sollten schriftlich begründet werden.
Bewertung und Anteilspreis
Der Einstiegspreis eines Anteils hängt vom Wert des Gebäudes am Zeichnungstag ab. Ein unabhängiges, in regelmäßigen Abständen wiederholtes Gutachten verringert Gharar hinsichtlich des Erworbenen und erlaubt, den Anteil jedes Einzelnen beim späteren Ausstieg gerecht zu berechnen.
Ausstieg vor dem Verkauf der Immobilie
Das Kapital bleibt meist mehrere Jahre gebunden, bis das Objekt veräußert wird. Einige Plattformen bieten einen Zweitmarkt unter Mitgliedern oder einen Anteilsrückkauf an; der Preis muss dann den aktuellen Wert des Objekts widerspiegeln, nicht den ursprünglich eingezahlten Betrag.
Warum keine Kapitalgarantie zulässig ist
Die volle Rückzahlung der Einlage zu versprechen, würde die Beteiligung in ein verdecktes Darlehen verwandeln. Der Verwalter haftet für Verluste nur bei Fehlverhalten, Fahrlässigkeit oder Verstoß gegen den Auftrag; ansonsten tragen alle Partner den Wertverlust gemeinsam.
Plattformgebühren und Transparenz
Ausgabeaufschlag, jährliche Verwaltungsgebühr und eine etwaige Erfolgsprämie müssen von Beginn an in den Unterlagen beziffert sein. Eine im Voraus bekannte Vergütung begrenzt vertragliche Unsicherheit und ermöglicht den Vergleich der realistisch erwarteten Nettorendite zwischen verschiedenen Projekten.
Prüfpunkte vor der Zeichnung
Prüfen Sie vor der Anlage, ob die Plattform die in Ihrem Land für Schwarmfinanzierung erforderliche Zulassung besitzt, lesen Sie die Stellungnahme ihres Schariarats, sehen Sie die Abschlüsse der Projektgesellschaft ein und verteilen Sie Ihr Geld auf mehrere Vorhaben.
Spezialisierte externe Quelle
Die AAOIFI-Standards zu Musharaka, Mudaraba, Ijara und Sukuk zeigen, wie die Anteile der Anleger einer Plattform strukturiert sein sollten.