Islamitische vastgoedcrowdfunding is de collectieve financiering van vastgoedprojecten waarbij beleggers mede-eigenaar of vennoot worden van een projectvennootschap, een deel van huur of meerwaarde ontvangen en verliezen dragen, in plaats van geld uit te lenen tegen een gegarandeerde rente.
Waarom de meeste gangbare platforms een probleem vormen
Gangbare vastgoedcrowdfunding bestaat vaak uit obligaties of leningen aan een projectontwikkelaar, met een vooraf vastgestelde jaarrente en terugbetaling van de hoofdsom. Een gegarandeerd rendement op uitgeleend geld is riba en maakt zulke aanbiedingen onverenigbaar met de sharia.
Vennoot worden in een projectvennootschap
De conforme route is aandelen kopen in een speciale vennootschap die het gebouw bezit of het project uitvoert. De belegger bezit dan een deel van het goed, ontvangt een aandeel in het werkelijke resultaat en ziet zijn inleg dalen als het project waarde verliest.
Musharaka of Mudaraba: wie brengt wat in?
Bij Musharaka brengen beleggers en ontwikkelaar allemaal geld in en verdelen zij de winst volgens een afgesproken sleutel, terwijl verliezen de inbreng volgen. Bij Mudaraba leveren beleggers het kapitaal en de beheerder zijn arbeid; een financieel verlies treft dan alleen de kapitaalverschaffers.
De ontwikkelaar mag uw kapitaal niet garanderen
Volgens de AAOIFI-standaarden mag een beherende vennoot de andere vennoten geen terugbetaling van kapitaal of minimumwinst beloven, behalve bij wangedrag, nalatigheid of contractbreuk. Een platform dat gegarandeerd kapitaal adverteert bij een participatieproject, verdient daarom wantrouwen.
Projecten met huurrendement
Bij een verhuurd gebouw komt de uitkering uit werkelijk geïnde huur, na kosten en beheervergoedingen. Ze schommelt met de bezetting en betalingsachterstanden. Ook de activiteit van huurders telt: ruimte verhuurd aan een bar, een conventionele bank of een casino levert een shariaprobleem op.
Ontwikkel- en verkoopprojecten
Bij een nieuwbouwproject voor verkoop hangt de winst af van de werkelijke verkoopprijs en de eindkosten. Bouwvertraging, budgetoverschrijding of tragere verkoop drukken het resultaat rechtstreeks. Juist het delen van dat risico tussen vennoten maakt de winst legitiem.
Vergoeding van de ontwikkelaar en platformkosten
De beheerder kan een afgesproken winstaandeel ontvangen bij Mudaraba, of vaste beheervergoedingen uit een afzonderlijk agentschapscontract. Die bedragen moeten vooraf bekend zijn. Een vergoeding gekoppeld aan het opgehaalde kapitaal blijft toegestaan als ze een echte, duidelijk omschreven dienst beloont.
Vervroegd uitstappen en aandelen verkopen
Aandelen in een vastgoedproject zijn weinig liquide. Ze kunnen aan een andere belegger worden verkocht tegen een onderling afgesproken prijs, eventueel op basis van een taxatie, nooit tegen een door de ontwikkelaar gegarandeerde nominale waarde. Een geplande terugkoop tegen vaste prijs lijkt op een lening.
Terugkoopbeloften tegen vaste prijs: een valkuil
Sommige constructies bepalen dat de ontwikkelaar de aandelen terugkoopt tegen de oorspronkelijke waarde plus een percentage. AAOIFI verbiedt zulke toezeggingen in een personenvennootschap, omdat ze de deelneming in een vordering veranderen. Terugkoop tegen marktwaarde op de uitstapdatum blijft wel mogelijk.
Het Europese kader voor crowdfundingplatforms
In de Europese Unie vallen crowdfundingplatforms onder een EU-verordening die een vergunning, een document met essentiële beleggingsinformatie per project en een kennistoets voor niet-ervaren beleggers voorschrijft. Dit kader beschermt spaarders, maar zegt niets over shariaconformiteit.
Spreiding en minimale inleg
Lage minimumbedragen maken het mogelijk spaargeld te spreiden over meerdere projecten, regio's en soorten vastgoed. Dat is een belangrijke bescherming, omdat de belegger verliezen draagt. Een groot bedrag op één bouwproject zetten maakt u sterk afhankelijk van de problemen van één ontwikkelaar.
Vragen om te stellen voordat u belegt
Vraag of u eigen vermogen of een schuldbewijs koopt, wie het goed bezit, hoe verliezen worden verdeeld, welke kosten gelden en of een shariacomité de structuur heeft goedgekeurd. Zonder duidelijke antwoorden kan conformiteit niet worden aangenomen.
Gespecialiseerde externe bron
De shariastandaarden van AAOIFI over Musharaka, Mudaraba en Sukuk leggen de voorwaarden voor winst- en verliesdeling vast die op zulke collectieve beleggingen van toepassing zijn.