Afnemende Musharaka is een woningfinanciering waarbij bank en koper de woning samen kopen; de koper bewoont haar, betaalt huur op het aandeel van de bank en koopt dat aandeel geleidelijk terug tot hij de enige eigenaar van de woning is.
Drie contracten die samenwerken
De constructie combineert aanvankelijk mede-eigendom van bank en klant, een huurovereenkomst waarmee de bank haar aandeel aan de bewoner verhuurt, en een eenzijdige belofte van de klant om dat aandeel in fasen te kopen. Elk onderdeel blijft juridisch apart.
Uw eigen inbreng bepaalt het startaandeel
Brengt de koper twintig procent van de prijs in, dan bezit hij vanaf dag één twintig procent van de woning en de bank de rest. Die eigendomsverhouding stuurt de hele berekening: huur wordt alleen geheven op het bankdeel, nooit op het reeds betaalde deel.
Een maandbedrag met twee onderdelen
Elke termijn combineert huur, die de bank vergoedt voor het gebruik van haar aandeel, en een aankoopbedrag waarmee enkele eenheden worden teruggekocht. Naarmate het bankaandeel krimpt, daalt het huurdeel en gaat een groeiend deel van de betaling naar de aankoop van eenheden.
De woning opgedeeld in eenheden
Het aandeel van de bank wordt vaak verdeeld in eenheden van gelijke waarde die volgens een afgesproken schema worden teruggekocht. De klant kan soms vervroegd extra eenheden kopen, wat de volgende huur meteen verlaagt. De prijs per eenheid moet duidelijk in de terugkoopbelofte staan.
Prijs van de eenheden: oorspronkelijke waarde of marktwaarde?
Veel producten leggen de terugkoopprijs van eenheden vast op hun oorspronkelijke waarde. Sommige geleerden vinden dat de belofte moet verwijzen naar de waarde op de terugkoopdatum, zodat de bank een echte partner blijft. Dit omstreden punt hoort in het shariaadvies.
Huurherziening en de band met markttarieven
De huur wordt meestal op afgesproken tijdstippen herzien, vaak met verwijzing naar een marktrente. Een herziening geldt alleen voor de toekomst. Het maandbedrag blijft dus variabel, maar de opbrengst van de bank blijft juridisch huur op een woning waarin zij een aandeel heeft.
Onderhoud, verzekering en verbouwingen
De bewoner zorgt voor gewoon onderhoud; grote herstellingen en de opstalverzekering liggen in beginsel bij de mede-eigenaars naar verhouding van hun aandelen. In de praktijk krijgt de klant de verzekering vaak via een mandaat. Waardeverhogende werken vergen een afspraak.
Wat als de woning vóór het einde wordt verkocht?
Wordt de woning verkocht voordat de terugkoop rond is, dan wordt de opbrengst verdeeld volgens de aandelen op dat moment. Winst of verlies treft dan elke partij naar verhouding, tenzij het contract de prijs van de bankeenheden vastlegt, wat u moet nagaan.
Wanbetaling en het delen van verlies
Na langdurige achterstand kan de woning worden verkocht. In een vennootschapslogica zouden beide mede-eigenaars een waardedaling naar verhouding van hun aandelen moeten dragen. Clausules die de klant verplichten het hele bankaandeel tegen de oorspronkelijke waarde te kopen, verzwakken dat participatieve karakter.
Wat de Britse wetgeving voor deze constructies veranderde
In het Verenigd Koninkrijk werd de wetgeving over overdrachtsbelasting op vastgoed aangepast, zodat alternatieve woningfinanciering niet twee keer wordt belast, eenmaal bij de aankoop door de bank en opnieuw bij de eindoverdracht. Home purchase plans staan bovendien onder toezicht van de FCA.
De renteloze liquiditeitsfaciliteit van de Bank of England
De Bank of England heeft een renteloze depositofaciliteit opgezet voor Britse banken die geen rente mogen ontvangen. De deposito's zijn gedekt door een portefeuille Sukuk waarvan het rendement de rente vervangt, wat islamitische banken met dit soort woningfinanciering helpt hun liquiditeit te beheren.
Vergelijking met woning-Ijara of Murabaha
Bij Murabaha wordt de koper meteen eigenaar en is hij een vaste prijs verschuldigd. Bij Ijara blijft de bank enige eigenaar tot de overdracht. Afnemende Musharaka zit daartussen: het eigendom wordt vanaf het begin gedeeld en het aandeel van de klant groeit met elke betaling.
Gespecialiseerde externe bron
Publicaties van de Bank of England over islamitische financiering beschrijven onder meer haar renteloze depositofaciliteit met Sukuk als dekking, bedoeld voor Britse islamitische banken.