شراء حصة المصرف في بيتك خطوة بعد خطوة

المشاركة المتناقصة صيغة تمويل عقاري يشتري فيها المصرف والمشتري المسكن معاً، فيسكنه المشتري ويدفع أجرة دورية عن حصة المصرف، ثم يشتري هذه الحصة تدريجياً على دفعات حتى ينفرد بملكية العقار كاملاً.

ثلاثة عقود تعمل معاً

يجمع الهيكل بين شركة ملك ابتدائية بين المصرف والعميل، وإجارة يؤجر بها المصرف حصته للساكن، ووعد من العميل بشراء هذه الحصة على مراحل. ويبقى كل عنصر مستقلاً قانونياً حتى لا يعلق بيع على بيع آخر.

الدفعة الأولى تحدد الحصة الابتدائية

إذا دفع المشتري عشرين في المئة من الثمن ملك منذ اليوم الأول عشرين في المئة من العقار، والباقي للمصرف. وتحكم هذه النسبة الحساب كله، فالأجرة لا تحتسب إلا على حصة المصرف، لا على الجزء المدفوع.

قسط شهري من عنصرين

يجمع كل قسط بين أجرة تعوض المصرف عن الانتفاع بحصته، ومبلغ شراء يسترد به العميل عدداً من الوحدات. وكلما تقلصت حصة المصرف انخفض جزء الأجرة، واتجه قسم متزايد من الدفعة إلى شراء الوحدات.

تقسيم العقار إلى وحدات

تقسم حصة المصرف غالباً إلى وحدات متساوية القيمة تشترى وفق جدول متفق عليه. وقد يتمكن العميل من شراء وحدات إضافية مبكراً فتنخفض الأجرة التالية فوراً. ويجب تحديد ثمن كل وحدة بوضوح في وعد الشراء.

ثمن الوحدات: القيمة الأصلية أم القيمة السوقية؟

تحدد منتجات كثيرة ثمن شراء الوحدات بقيمتها الأصلية. ويرى بعض العلماء أن يكون الوعد بالقيمة يوم الشراء ليبقى المصرف شريكاً حقيقياً معرضاً لتقلبات السوق. وهذه مسألة خلافية ينبغي أن يتناولها قرار الهيئة الشرعية.

مراجعة الأجرة وصلتها بأسعار السوق

تراجع الأجرة عادة في فترات متفق عليها، وكثيراً ما يكون ذلك بالرجوع إلى معدل سوقي. ولا تسري المراجعة إلا على المستقبل. فيبقى القسط الشهري متغيراً، لكن عائد المصرف يظل شرعاً وقانوناً أجرة عن عقار يملك جزءاً منه.

الصيانة والتأمين وأعمال التحسين

يتولى الساكن الصيانة الاعتيادية، أما الإصلاحات الكبرى وتأمين المبنى فعلى الشريكين بنسبة حصتيهما من حيث الأصل. وفي التطبيق كثيراً ما توكل العقود العميل بالتأمين. وتحتاج الأعمال التي ترفع القيمة إلى اتفاق على طريقة معالجتها.

ماذا لو بيع المسكن قبل نهاية المدة؟

إذا بيع العقار قبل اكتمال الشراء وزع الثمن بحسب الحصص المملوكة في ذلك التاريخ. فيعود الربح أو الخسارة على كل طرف بنسبته، إلا إذا حدد العقد ثمن وحدات المصرف، وهو ما ينبغي التحقق منه.

التعثر في السداد وتقاسم الخسارة

بعد تأخر طويل في السداد قد يباع العقار. ومقتضى الشركة أن يتحمل الشريكان انخفاض القيمة بحسب حصتيهما. أما البنود التي تلزم العميل بشراء حصة المصرف كاملة بقيمتها الأصلية فتضعف هذا البعد التشاركي.

ما الذي غيره القانون البريطاني لهذه الهياكل

في المملكة المتحدة عدلت تشريعات رسم الدمغة على الأراضي حتى لا يخضع التمويل العقاري البديل لرسمين، أحدهما عند شراء المصرف والآخر عند النقل النهائي. كما تخضع خطط شراء المساكن لرقابة هيئة FCA.

أداة السيولة غير الربوية لدى بنك إنجلترا

أنشأ بنك إنجلترا أداة إيداع غير قائمة على الفائدة للمصارف البريطانية التي لا تستطيع تقاضي الفوائد. وتغطى الودائع بمحفظة صكوك يحل عائدها محل الفائدة، مما يساعد المصارف الإسلامية التي تقدم هذا التمويل على إدارة سيولتها.

مقارنة بالإجارة والمرابحة العقارية

في المرابحة يصبح المشتري مالكاً فوراً ومديناً بثمن ثابت. وفي الإجارة يبقى المصرف المالك الوحيد حتى نقل الملكية. وتقع المشاركة المتناقصة بينهما، إذ تكون الملكية مشتركة منذ البداية وتكبر حصة العميل مع كل دفعة.