La Musharaka decreciente es una financiación inmobiliaria en la que banco y comprador adquieren juntos la vivienda; el comprador la ocupa, paga un alquiler sobre la parte del banco y la recompra gradualmente hasta ser el único propietario del inmueble.
Tres contratos que funcionan juntos
La estructura combina una copropiedad inicial entre banco y cliente, un arrendamiento por el que el banco alquila su cuota al ocupante y una promesa unilateral del cliente de comprarla por etapas. Cada elemento es independiente, así ninguna venta condiciona a otra.
La entrada determina la cuota inicial
Si el comprador aporta el veinte por ciento del precio, posee desde el primer día el veinte por ciento del inmueble y el banco el resto. Esa proporción guía todo el cálculo: el alquiler solo grava la fracción del banco, nunca la parte ya pagada.
Un pago mensual con dos componentes
Cada cuota combina un alquiler, que remunera al banco por el uso de su parte, y un importe de adquisición que recompra algunas unidades. Al disminuir la parte bancaria, el alquiler baja y una porción creciente del pago se destina a comprar unidades.
La división del inmueble en unidades
La parte del banco suele dividirse en unidades de igual valor, recompradas según un calendario pactado. A veces el cliente puede adquirir más por adelantado, lo que reduce de inmediato el siguiente alquiler. El precio de cada unidad debe constar claramente.
Precio de las unidades: ¿valor original o de mercado?
Muchos productos fijan el precio de recompra de las unidades en su valor original. Algunos expertos prefieren el valor en la fecha de recompra, para que el banco siga siendo un socio expuesto al mercado. Este punto debatido debe constar en el dictamen de sharía.
Revisión del alquiler y vínculo con los tipos de mercado
El alquiler suele revisarse en intervalos pactados, a menudo con referencia a un tipo de mercado, y solo hacia el futuro. El pago mensual varía, pero el ingreso del banco sigue siendo jurídicamente un alquiler sobre un inmueble del que posee una parte.
Mantenimiento, seguro y obras de mejora
El ocupante asume el mantenimiento ordinario; las reparaciones mayores y el seguro del edificio corresponden en principio a los copropietarios según sus cuotas. En la práctica, el seguro se encarga al cliente como mandatario. Las mejoras que aumentan el valor requieren acuerdo.
¿Qué ocurre si la vivienda se vende antes de tiempo?
Si el inmueble se vende antes de completar la recompra, el precio se reparte según las cuotas de cada uno en esa fecha. Plusvalía o minusvalía afecta entonces a cada parte proporcionalmente, salvo que el contrato fije el precio de las unidades bancarias.
Impago y reparto de la pérdida
Tras impagos prolongados, el inmueble puede venderse. Con una lógica societaria, una pérdida de valor debería repartirse entre ambos copropietarios según sus cuotas. Las cláusulas que obligan al cliente a comprar toda la parte bancaria a su valor original debilitan esa dimensión participativa.
Qué cambió la ley británica para estas estructuras
En el Reino Unido se adaptó la legislación del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias para que la financiación alternativa no soporte dos impuestos, uno en la compra del banco y otro en la transmisión final. Los planes de compra de vivienda están regulados por la FCA.
La facilidad de liquidez sin intereses del Bank of England
El Bank of England creó una facilidad de depósito sin intereses para bancos británicos que no pueden percibirlos. Los depósitos se respaldan con una cartera de Sukuk cuyo rendimiento sustituye al interés, lo que ayuda a los bancos islámicos a gestionar su liquidez.
Comparación con la Ijara o la Murabaha inmobiliaria
En la Murabaha, el comprador es dueño de inmediato y debe un precio fijo. En la Ijara, el banco es el único dueño hasta la transmisión. La Musharaka decreciente queda en medio: la propiedad se comparte desde el inicio y crece con cada pago.
Fuente externa especializada
Las publicaciones del Bank of England sobre finanzas islámicas describen, entre otras cosas, su facilidad de depósito sin intereses respaldada por Sukuk, pensada para los bancos islámicos británicos.