अपने घर में बैंक का हिस्सा कदम-दर-कदम खरीदना

घटती मुशारका घर के वित्तपोषण का एक तरीका है जिसमें बैंक और खरीदार मिलकर संपत्ति खरीदते हैं; खरीदार उसमें रहता है, बैंक के हिस्से पर किराया देता है और धीरे-धीरे वह हिस्सा खरीदता जाता है, जब तक कि वह अकेला मालिक न बन जाए।

तीन अनुबंध जो साथ मिलकर चलते हैं

इस संरचना में बैंक और ग्राहक के बीच प्रारंभिक साझा स्वामित्व, एक पट्टा जिसके द्वारा बैंक अपना हिस्सा रहने वाले को किराये पर देता है, और ग्राहक का एकतरफा वादा कि वह यह हिस्सा चरणों में खरीदेगा, शामिल होते हैं। हर हिस्सा कानूनी रूप से अलग रहता है, ताकि कोई बिक्री दूसरी पर निर्भर न हो।

आपकी अग्रिम राशि शुरुआती हिस्सा तय करती है

यदि खरीदार कीमत का बीस प्रतिशत लगाता है, तो पहले दिन से संपत्ति का बीस प्रतिशत उसका होता है और बाकी बैंक का। यही स्वामित्व अनुपात पूरी गणना का आधार है: किराया केवल बैंक के अंश पर लगता है, पहले से चुकाए गए हिस्से पर कभी नहीं।

दो घटकों वाला मासिक भुगतान

हर किस्त में किराया, जो बैंक को उसके हिस्से के उपयोग के बदले मिलता है, और एक खरीद राशि होती है जिससे कुछ इकाइयाँ खरीदी जाती हैं। जैसे-जैसे बैंक का हिस्सा घटता है, किराये का भाग कम होता जाता है और भुगतान का बढ़ता हिस्सा इकाइयाँ खरीदने में जाता है।

संपत्ति को इकाइयों में बाँटना

बैंक का हिस्सा अक्सर बराबर मूल्य की इकाइयों में बाँटा जाता है, जिन्हें तय समय-सारणी के अनुसार खरीदा जाता है। ग्राहक कभी-कभी समय से पहले अतिरिक्त इकाइयाँ खरीद सकता है, जिससे अगला किराया तुरंत घट जाता है। हर इकाई की कीमत खरीद वचन में साफ़ तय होनी चाहिए।

इकाइयों की कीमत: मूल मूल्य या बाज़ार मूल्य?

कई उत्पाद इकाइयों की पुनर्खरीद कीमत उनके मूल मूल्य पर तय करते हैं। कुछ विद्वानों का मत है कि वादा खरीद की तारीख के मूल्य से जुड़ा होना चाहिए, ताकि बैंक बाज़ार के जोखिम वाला सच्चा साझेदार बना रहे। इस विवादित प्रश्न पर शरीअत बोर्ड की राय में बात होनी चाहिए।

किराये का पुनरीक्षण और बाज़ार दरों से संबंध

किराया आम तौर पर तय अंतराल पर संशोधित होता है, अक्सर किसी बाज़ार दर के संदर्भ में। संशोधन केवल आगे की अवधि पर लागू होता है। इसलिए मासिक भुगतान बदलता रहता है, पर बैंक की आय कानूनी रूप से अब भी उस संपत्ति का किराया है जिसमें उसका हिस्सा है।

रखरखाव, बीमा और सुधार कार्य

रहने वाला सामान्य देखभाल करता है; बड़ी मरम्मत और भवन बीमा सिद्धांततः सह-मालिकों पर उनके हिस्सों के अनुपात में आते हैं। व्यवहार में अनुबंध अक्सर बीमा का काम एजेंट के रूप में ग्राहक को सौंप देते हैं। मूल्य बढ़ाने वाले कामों के लिए यह सहमति ज़रूरी है कि उन्हें कैसे गिना जाएगा।

अगर घर अवधि से पहले बिक जाए तो?

यदि पूरी खरीद होने से पहले संपत्ति बेची जाती है, तो प्राप्त राशि उस तारीख के हिस्सों के अनुसार बाँटी जाती है। लाभ या हानि तब हर पक्ष पर अनुपात में पड़ती है, जब तक अनुबंध बैंक की इकाइयों की कीमत तय न करता हो, जिसकी जाँच करनी चाहिए।

भुगतान में चूक और घाटे का बँटवारा

लंबे समय तक बकाया रहने पर संपत्ति बेची जा सकती है। साझेदारी के तर्क में मूल्य की गिरावट दोनों सह-मालिकों को अपने हिस्सों के अनुसार उठानी चाहिए। ग्राहक को बैंक का पूरा हिस्सा मूल मूल्य पर खरीदने के लिए बाध्य करने वाली धाराएँ इस साझेदारी स्वरूप को कमज़ोर करती हैं।

ब्रिटिश कानून ने इन संरचनाओं के लिए क्या बदला

यूनाइटेड किंगडम में भूमि स्टांप शुल्क संबंधी कानून में बदलाव किया गया ताकि वैकल्पिक संपत्ति वित्तपोषण पर दो बार हस्तांतरण शुल्क न लगे, एक बार बैंक की खरीद पर और फिर अंतिम हस्तांतरण पर। घर खरीद योजनाएँ भी FCA के विनियमन में आती हैं।

बैंक ऑफ इंग्लैंड की ब्याज-मुक्त तरलता सुविधा

बैंक ऑफ इंग्लैंड ने उन ब्रिटिश बैंकों के लिए ब्याज-मुक्त जमा सुविधा बनाई है जो ब्याज नहीं ले सकते। जमाएँ सुकूक के एक पोर्टफोलियो से समर्थित हैं जिसका प्रतिफल ब्याज की जगह लेता है, और इससे ऐसा वित्तपोषण देने वाले इस्लामी बैंकों को अपनी तरलता संभालने में मदद मिलती है।

आवासीय इजारा या मुराबहा से तुलना

मुराबहा में खरीदार तुरंत मालिक बन जाता है और एक तय कीमत का देनदार होता है। इजारा में हस्तांतरण तक बैंक अकेला मालिक रहता है। घटती मुशारका इन दोनों के बीच है: स्वामित्व शुरू से साझा होता है और हर भुगतान के साथ ग्राहक का हिस्सा बढ़ता जाता है।