Ijara Muntahia Bittamlik is de verhuur van een bepaald actief, gekoppeld aan een afzonderlijke belofte waarin de verhuurder zich verbindt het eigendom op de einddatum of tijdens de looptijd aan de huurder over te dragen, via een van de door islamitische normen erkende manieren.
Oorsprong en plaats in de bankpraktijk
Klassieke juristen kenden de eenvoudige Ijara; de vorm met eindoverdracht ontstond bij de moderne islamitische banken als vervanging van financiële lease. Shariastandaard nummer negen van AAOIFI regelt nu zowel de gewone Ijara als de variant met eigendomsoverdracht.
Twee verplichtingen die nooit mogen samensmelten
Huur en eigendomsoverdracht worden in aparte documenten vastgelegd. Eén clausule die bepaalt dat het betalen van huur als koop geldt, zou twee verkopen in één combineren; juristen verbieden dat omdat dan onduidelijk is welk contract de relatie beheerst.
Een eenzijdige belofte, geen wederkerig contract
In beginsel is alleen de verhuurder gebonden aan zijn belofte om te verkopen of te schenken; de huurder blijft vrij om te aanvaarden. Een bindende wederzijdse belofte zou gelijkstaan aan een reeds gesloten termijnkoop, onverenigbaar met het eigendom van de verhuurder.
De vier erkende manieren van overdracht
Het eigendom kan overgaan door schenking aan het eind, door verkoop tegen een symbolische prijs, door verkoop tegen een afgesproken prijs vóór de vervaldatum of door geleidelijke overdracht van delen van het actief. De gekozen wijze moet in de oorspronkelijke belofte staan.
Geleidelijke overdracht in delen
Bij deze variant bevat elke termijn een huur en de prijs van een deel van het actief, zodat de huurder een groeiend aandeel bezit. Het lijkt op afnemende Musharaka, maar vertrekt vanuit volledig eigendom van de verhuurder in plaats van vanuit gezamenlijk eigendom.
Vaste huur of huur gekoppeld aan een referentie
De eerste huur moet bij ondertekening bekend zijn; latere kunnen worden herzien aan de hand van een gepubliceerde referentie, met een ondergrens en bovengrens om onzekerheid te beperken. Veel shariacomités aanvaarden koppeling aan een conventionele rente als louter prijsmaatstaf.
Lasten van de eigenaar en lasten van de gebruiker
Kosten die de kern van het actief raken, zoals verzekering en groot herstel, zijn voor de verhuurder, die ze in de huur mag verrekenen. De huurder kan worden aangesteld om ze uit te voeren, maar de uiteindelijke kosten mogen niet contractueel op hem worden afgewenteld.
Als het actief vóór het einde tenietgaat
Totaal verlies zonder schuld van de huurder beëindigt huur en belofte; huur die boven het marktniveau is betaald als verborgen koopcomponent moet afhankelijk van het standpunt van het shariacomité mogelijk gedeeltelijk aan de huurder worden terugbetaald, omdat de overdracht niet meer kan plaatsvinden.
De huurder die in gebreke blijft
Bij aanhoudende achterstanden kan de verhuurder de huur opzeggen en het actief terugnemen, dat nog altijd van hem is. Hij mag de resterende toekomstige huur niet als direct opeisbare schuld vorderen en evenmin rente op achterstanden voor zichzelf berekenen.
IMB als motor van Ijara-Sukuk
Bij een Ijara-Sukuk koopt een special purpose vehicle een actief van de initiatiefnemer en verhuurt het aan hem terug; de houders van de certificaten bezitten dat actief en ontvangen de huur. De afsluitende terugkooptoezegging van de initiatiefnemer herhaalt het IMB-mechanisme op grote schaal.
Verwerking in de boeken van de islamitische verhuurder
Volgens de boekhoudnormen van AAOIFI blijft het verhuurde actief op de balans van de verhuurder staan en wordt het afgeschreven, terwijl de huur als opbrengst wordt geboekt. Sommige rechtsstelsels hanteren internationale standaarden, die de transactie als leasevordering behandelen.
Vragen voor het shariacomité
Laat bevestigen dat de belofte echt los staat van de huur, dat het actief bepaald is en door de verhuurder wordt verzekerd, dat de indexformule openbaar is en dat wat er met de huur gebeurt bij vernietiging schriftelijk is geregeld.
Gespecialiseerde externe bron
De Securities Commission Malaysia publiceert de besluiten van haar sharia-adviesraad en haar Sukuk-richtlijnen, waaronder uitgiften die op Ijara-contracten zijn gebaseerd.