Cosa richiede la dottrina a una locazione che termina con la proprietà

L'Ijara Muntahia Bittamlik è una locazione di un bene identificato, accompagnata da una promessa distinta con cui il locatore si impegna a trasferirne la proprietà al conduttore alla scadenza o durante il contratto, secondo una delle modalità riconosciute dagli standard islamici.

Origini e ruolo nella pratica bancaria

I giuristi classici conoscevano l'Ijara semplice; la formula con trasferimento finale si è sviluppata con le banche islamiche moderne in sostituzione del leasing finanziario. Lo standard sharia numero nove dell'AAOIFI disciplina oggi sia l'Ijara ordinaria sia la sua variante traslativa.

Due impegni che non devono mai fondersi

Locazione e trasferimento della proprietà sono documentati separatamente. Una clausola unica secondo cui il pagamento dei canoni vale come vendita unirebbe due vendite in una, cosa vietata dai giuristi perché non sarebbe chiaro quale contratto regoli il rapporto.

Promessa unilaterale, non contratto bilaterale

In linea di principio solo il locatore è vincolato dalla promessa di vendere o donare; il conduttore resta libero di accettare. Una promessa reciproca vincolante equivarrebbe a una vendita a termine già conclusa, incompatibile con la proprietà che resta al locatore.

Le quattro modalità di trasferimento riconosciute

La proprietà può passare per donazione alla fine, per vendita a prezzo simbolico, per vendita a un prezzo concordato prima della scadenza o per trasferimento graduale di quote del bene. La modalità scelta deve figurare nella promessa iniziale, non essere improvvisata dopo.

Il trasferimento graduale per quote

In questa variante ogni rata comprende un canone e il prezzo di una quota del bene, così il conduttore ne detiene una parte crescente. Somiglia alla Musharaka decrescente, ma parte dalla piena proprietà del locatore invece che da una comproprietà iniziale.

Canoni fissi o legati a un parametro

Il primo canone deve essere noto alla firma; i successivi possono essere rivisti in base a un parametro pubblicato, con minimo e massimo per contenere l'incertezza. Molti comitati sharia tollerano l'aggancio a un tasso convenzionale come semplice metro di prezzo.

Oneri del proprietario e oneri d'uso

I costi legati alla sostanza del bene, come assicurazione dell'attivo e riparazioni importanti, gravano sul locatore, che può tenerne conto nel canone. Il conduttore può essere incaricato di eseguirli, ma il loro costo finale non può essergli addossato per contratto.

Se il bene perisce prima della fine

La perdita totale senza colpa del conduttore estingue locazione e promessa; i canoni pagati oltre il valore di mercato come componente implicita di acquisto possono dover essere in parte restituiti, secondo la posizione del comitato sharia competente.

Il conduttore inadempiente

In caso di morosità persistente, il locatore può risolvere la locazione e riprendere il bene, che gli appartiene ancora. Non può pretendere i canoni futuri residui come debito immediatamente esigibile né maggiorare gli arretrati con interessi di mora a proprio vantaggio.

L'IMB come motore dei Sukuk Ijara

In un Sukuk Ijara una società veicolo acquista un bene dall'originator e glielo concede in locazione; i portatori dei certificati possiedono il bene e incassano i canoni. L'impegno finale di riacquisto dell'originator riproduce su larga scala il meccanismo traslativo dell'IMB.

Contabilizzazione presso il locatore islamico

Secondo gli standard contabili AAOIFI, il bene locato resta nel bilancio del locatore e viene ammortizzato, mentre i canoni sono rilevati come ricavi. Alcune giurisdizioni applicano invece i principi internazionali, che trattano l'operazione come credito da leasing finanziario.

Domande da porre al comitato sharia

Fatevi confermare che la promessa sia davvero separata dalla locazione, che il bene sia identificato e assicurato dal locatore, che la formula di indicizzazione sia pubblica e che la sorte dei canoni in caso di distruzione sia regolata per iscritto.