ما الذي يشترطه الفقه في عقد إجارة ينتهي بنقل الملكية؟

الإجارة المنتهية بالتمليك عقد إجارة على أصل معيّن، يقترن بوعد مستقل يلتزم فيه المؤجر بنقل ملكيته إلى المستأجر في نهاية المدة أو خلالها، بإحدى الطرق المعتبرة في المعايير الشرعية للمؤسسات المالية الإسلامية.

النشأة ومكانتها في العمل المصرفي

عرف الفقهاء الإجارة البسيطة، أما صيغة التمليك في آخر المدة فتطورت مع المصارف الإسلامية الحديثة بديلًا عن التأجير التمويلي. ويضبط المعيار الشرعي رقم تسعة الصادر عن هيئة AAOIFI اليوم الإجارة العادية والإجارة المنتهية بالتمليك معًا.

التزامان لا يجوز أن يندمجا

يُوثَّق عقد الإجارة ونقل الملكية في مستندين منفصلين. فالنص في بند واحد على أن دفع الأجرة يُعد بيعًا يجمع بيعتين في بيعة، وهو ما منعه الفقهاء لأنه لا يُعرف حينئذ أي العقدين يحكم العلاقة بين الطرفين.

وعد من طرف واحد لا عقد ثنائي

الأصل أن المؤجر وحده ملزم بوعده بالبيع أو الهبة، ويبقى المستأجر حرًا في القبول. أما المواعدة الملزمة للطرفين فتعادل بيعًا مضافًا إلى المستقبل قد انعقد فعلًا، وهذا يتنافى مع بقاء الملكية للمؤجر طوال الإجارة.

طرق التمليك الأربع المعتبرة

تنتقل الملكية بالهبة في نهاية المدة، أو بالبيع بثمن رمزي، أو بالبيع بثمن متفق عليه قبل انتهاء المدة، أو بالتمليك التدريجي لحصص من الأصل. ويجب أن تُذكر الطريقة المختارة في الوعد الأول لا أن تُرتجل لاحقًا.

التمليك التدريجي على حصص

في هذه الصيغة يتضمن كل قسط أجرة وثمن حصة من الأصل، فيملك المستأجر نسبة متزايدة منه. وهي تشبه المشاركة المتناقصة، لكنها تبدأ بملكية كاملة للمؤجر لا بملكية مشتركة منذ البداية.

أجرة ثابتة أو مرتبطة بمؤشر

يجب أن تكون الأجرة الأولى معلومة عند التوقيع، ويجوز أن تُراجع الأجرة اللاحقة وفق مؤشر منشور مع حد أدنى وحد أعلى للحد من الغرر. وتقبل هيئات شرعية كثيرة الربط بسعر تقليدي بوصفه مجرد معيار للتسعير.

أعباء المالك وأعباء الانتفاع

النفقات المتعلقة بأصل العين، كتأمين الأصل والصيانة الأساسية، تقع على المؤجر، وله أن يراعيها في تحديد الأجرة. ويجوز توكيل المستأجر في تنفيذها، لكن لا يجوز أن تُحمَّل تكلفتها النهائية عليه بنص العقد.

إذا هلكت العين قبل نهاية المدة

الهلاك الكلي دون تعدٍّ من المستأجر ينهي الإجارة والوعد معًا، وقد يلزم ردّ جزء من الأجرة المدفوعة فوق أجرة المثل بوصفها جزءًا ضمنيًا من ثمن التملك، بحسب ما تقرره الهيئة الشرعية.

المستأجر المماطل

عند تراكم المتأخرات يجوز للمؤجر فسخ الإجارة واسترداد العين لأنها ما زالت ملكه. لكنه لا يستطيع المطالبة بباقي الأجرة المستقبلية دينًا حالًا، ولا أن يزيد المتأخرات بفائدة تأخير تعود عليه بالربح.

الإجارة المنتهية بالتمليك محركًا لصكوك الإجارة

في صكوك الإجارة تشتري شركة ذات غرض خاص أصلًا من الجهة المنشئة ثم تؤجره لها، ويملك حملة الصكوك ذلك الأصل ويتقاضون الأجرة. ويعيد تعهد الجهة المنشئة بإعادة الشراء في النهاية آلية التمليك نفسها على نطاق واسع.

المعالجة المحاسبية لدى المؤجر الإسلامي

وفق معايير المحاسبة الصادرة عن هيئة AAOIFI يبقى الأصل المؤجر في ميزانية المؤجر ويُستهلك، وتُثبت الأجرة إيرادًا. وتطبق بعض الدول المعايير الدولية بدلًا منها، فتعامل العملية على أنها ذمة مدينة ناشئة عن تأجير تمويلي.

أسئلة تُعرض على الهيئة الشرعية

اطلب التأكيد على أن الوعد منفصل فعلًا عن عقد الإجارة، وأن الأصل معيّن ومؤمَّن عليه من قبل المؤجر، وأن معادلة الربط بالمؤشر معلنة، وأن مصير الأجرة عند هلاك العين منصوص عليه كتابة.