स्विट्ज़रलैंड में शरिया के अनुसार घर का वित्त: बाधाएँ और वास्तविक रास्ते

स्विट्ज़रलैंड में इस्लामी आवास वित्त का अर्थ है ब्याज वाले बंधक के बजाय मुराबहा, इजारा या घटती मुशारका से घर खरीदना, लेकिन खुदरा बैंकिंग में यह पेशकश लगभग नहीं है, इसलिए खरीदारों को अपनी पूंजी, पेंशन बचत और वैकल्पिक उपाय मिलाने पड़ते हैं।

स्विस गृह ऋण नियम हर खरीदार से क्या माँगते हैं

बैंक आम तौर पर 20% स्वयं की पूंजी माँगते हैं, जिसमें से कम से कम 10% दूसरे पिलर से नहीं आना चाहिए। अनुबंध चाहे कोई भी हो, कर्ज़ को अधिकतम पंद्रह वर्षों में संपत्ति के मूल्य के दो-तिहाई तक घटाना होता है।

काल्पनिक दर से भुगतान क्षमता की गणना

बैंक जाँचता है कि आवास का खर्च सकल आय के एक-तिहाई से कम रहे, जिसके लिए लगभग 5% की काल्पनिक दर और रखरखाव के लिए 1% जोड़ा जाता है। मुराबहा या इजारा को भी भुगतान क्षमता की यही परीक्षा पास करनी होगी।

संपत्ति मुराबहा हस्तांतरण कर से क्यों टकराता है

मुराबहा में बैंक घर खरीदकर ग्राहक को दोबारा बेचता है, इसलिए स्वामित्व दो बार बदलता है। कैंटन के अनुसार हस्तांतरण कर और भूमि रजिस्टर शुल्क दो बार वसूले जा सकते हैं, जब तक कोई विशेष छूट लागू न हो।

हस्तांतरण कर वाले और बिना कर वाले कैंटन

हस्तांतरण कर कैंटन स्तर पर तय होता है: कुछ कैंटन यह कर नहीं लेते, जबकि अन्य कई प्रतिशत वसूलते हैं। 10 लाख फ़्रैंक की संपत्ति पर 3% की दोहरी वसूली का मतलब 30 000 फ़्रैंक अतिरिक्त होगा, जो सौदे को अनाकर्षक बनाने के लिए काफ़ी है।

उधार घटाने के लिए पेंशन बचत का उपयोग

इस्लामी पेशकश न होने पर व्यावसायिक पेंशन एक साधन बन जाती है: दूसरे पिलर से अग्रिम निकासी या उसे गिरवी रखना, साथ में पिलर 3a की बचत, अग्रिम भुगतान जुटाने में मदद कर सकती है। अग्रिम राशि जितनी अधिक होगी, ब्याज पर लिया जाने वाला हिस्सा उतना ही कम होगा।

दूसरे पिलर से अग्रिम निकासी: इसकी कीमत

अग्रिम निकासी से सेवानिवृत्ति और जोखिम लाभ कम हो जाते हैं, और भुगतान के समय उस पर अलग से कर लगता है। यह केवल उस घर के लिए है जिसमें बीमित व्यक्ति स्वयं रहता है। गिरवी रखने से पेंशन बची रहती है, पर अगर बैंक माँगे तो ऋण से बचा नहीं जा सकता।

किराया मूल्य कर का अंत: 2025 के मतदान से क्या बदला

28 सितंबर 2025 को स्विस मतदाताओं ने 57,7% मतों से वह सुधार स्वीकार किया जो मालिक द्वारा स्वयं रहने वाले घर के किराया मूल्य पर कर समाप्त करता है। लागू होने की तारीख संघीय परिषद कैंटनों से परामर्श के बाद तय करेगी।

कम ब्याज कटौती, कर्ज़ के पक्ष में एक तर्क कम

इसके बदले मुख्य निवास के गृह ऋण ब्याज की कटौती समाप्त हो जाएगी, सिवाय पहली बार घर खरीदने वालों के लिए सीमित और अस्थायी कटौती के। कर्ज़ में बने रहने का कर लाभ कमज़ोर होता है, जिससे स्विस सोच मुख्य रूप से अपनी पूंजी से की गई खरीद के करीब आती है।

आवास सहकारी संस्थाएँ: सदस्य शेयरों के ज़रिए घर

विशेष रूप से ज़्यूरिख़, जिनेवा और लोज़ान में आवास सहकारी संस्थाएँ अपने सदस्यों को लागत मूल्य पर घर किराये पर देती हैं, और सदस्य शेयर पूंजी में हिस्सा लेते हैं। सदस्य स्वयं कोई ब्याज वाला ऋण नहीं लेता, हालाँकि सहकारी संस्था अक्सर इमारतों के लिए बंधक लेती है।

पारिवारिक सह-स्वामित्व, एक अनौपचारिक मुशारका

कुछ परिवार मिलकर सह-स्वामित्व में संपत्ति खरीदते हैं, हर सदस्य एक हिस्सा लगाता है और रहने के आधार पर किराया देता या पाता है। हिस्सों को भूमि रजिस्टर में दर्ज कराने और धीरे-धीरे हिस्से वापस खरीदने की व्यवस्था लिखित रूप में तय करने से बाद के विवाद टलते हैं।

Lex Koller और खाड़ी देशों के निवेशक

Lex Koller नाम से जाना जाने वाला संघीय कानून विदेश में रहने वाले व्यक्तियों द्वारा आवासीय संपत्ति खरीदने को सीमित करता है। इसलिए खाड़ी में रहने वाला निवेशक स्विट्ज़रलैंड में स्वतंत्र रूप से घर नहीं खरीद सकता, और इससे विदेश से बनाई गई इस्लामी संरचनाएँ भी सीमित होती हैं।

इस विचार के लिए खुले स्विस बैंक से पूछे जाने वाले सवाल

पूछें कि क्या बैंक इस गतिविधि के लिए FINMA से अधिकृत है, वह कौन सा अनुबंध इस्तेमाल करेगा, हस्तांतरण कर और भवन बीमा कौन वहन करेगा, और क्या कोई बाहरी शरिया समिति संरचना को मान्य करती है। पारंपरिक बंधक के साथ तुलनात्मक तालिका भी माँगें।