التمويل العقاري الإسلامي في سويسرا هو شراء مسكن بالمرابحة أو الإجارة أو المشاركة المتناقصة بدلا من رهن عقاري بفائدة، وهو عرض شبه غائب لدى بنوك الأفراد، مما يدفع المشترين إلى الجمع بين الأموال الذاتية ومدخرات التقاعد والبدائل.
ما تفرضه قواعد الرهن السويسرية على كل مشتر
تشترط البنوك عادة أموالا ذاتية بنسبة 20%، منها 10% على الأقل من خارج الركيزة الثانية. ويجب خفض الدين إلى ثلثي قيمة العقار خلال خمس عشرة سنة على الأكثر، أيا كان العقد المستخدم.
قياس القدرة على السداد بمعدل افتراضي
يتحقق البنك من أن أعباء السكن تبقى دون ثلث الدخل الإجمالي، مستخدما معدلا افتراضيا يقارب 5% يضاف إليه 1% للصيانة. وتخضع المرابحة أو الإجارة لاختبار الملاءة نفسه.
لماذا تصطدم المرابحة العقارية برسوم نقل الملكية
في المرابحة يشتري البنك المسكن ثم يبيعه للعميل، فتنتقل الملكية مرتين. وبحسب الكانتون قد تحصل رسوم نقل الملكية ورسوم السجل العقاري مرتين ما لم يوجد إعفاء خاص.
كانتونات تفرض رسوم النقل وأخرى لا تفرضها
رسوم نقل الملكية كانتونية، فبعض الكانتونات لا تفرضها وأخرى تطبق نسبا تبلغ عدة في المئة. وعلى عقار قيمته مليون فرنك، يعني التحصيل المزدوج بنسبة 3% مبلغ 30000 فرنك إضافية، وهو ما يكفي لتنفير المشتري.
الاستعانة بمدخرات التقاعد لتقليل الاقتراض
في غياب عرض إسلامي تصبح مدخرات التقاعد المهني أداة مهمة، إذ يمكن للسحب المسبق من الركيزة الثانية أو رهنها، مع رصيد الركيزة 3a، تمويل الدفعة الأولى. وكلما ارتفعت هذه الدفعة قل الجزء المقترض بفائدة.
السحب المسبق من الركيزة الثانية: الثمن المقابل
يخفض السحب المسبق معاشات التقاعد وتغطية المخاطر، ويخضع لضريبة منفصلة عند صرفه. وهو مخصص للمسكن الذي يشغله المؤمن عليه. أما الرهن فيحفظ مدخرات التقاعد لكنه لا يغني عن القرض إذا طلبه البنك.
نهاية القيمة الإيجارية: ما الذي غيره تصويت 2025
في 28 سبتمبر 2025 وافق الناخبون السويسريون بنسبة 57,7% على إصلاح يلغي الضريبة على القيمة الإيجارية للمسكن الذي يشغله مالكه. ويحدد المجلس الاتحادي موعد النفاذ بعد استشارة الكانتونات.
خصم أقل للفوائد وحجة أقل للاستدانة
في المقابل يلغى خصم فوائد الرهن العقاري على المسكن الرئيسي، باستثناء خصم محدود ومؤقت لمن يشتري مسكنه الأول. فيضعف الحافز الضريبي على البقاء مدينا، وتقترب سويسرا من منطق الشراء الممول أساسا بالأموال الذاتية.
تعاونيات السكن: الإقامة عبر حصص الأعضاء
في زيورخ وجنيف ولوزان خصوصا، تؤجر تعاونيات السكن مساكن بسعر التكلفة لأعضائها الذين يكتتبون في حصص. ولا يبرم العضو بنفسه أي قرض بفائدة، وإن كانت التعاونية تمول مبانيها غالبا برهن عقاري.
الملكية العائلية المشتركة: مشاركة غير رسمية
تشتري بعض العائلات عقارا مشتركا، يسهم فيه كل فرد بحصة، ويدفع أو يقبض إيجارا بحسب من يسكنه. وتسجيل الحصص في السجل العقاري وتدوين الشراء التدريجي كتابة يجنبان النزاعات لاحقا.
قانون لكس كولر والمستثمرون الخليجيون
يقيد القانون الاتحادي المعروف باسم لكس كولر تملك المساكن من قبل أشخاص مقيمين في الخارج. فلا يستطيع مستثمر مقيم في الخليج شراء مسكن في سويسرا بحرية، مما يحد أيضا من الهياكل الإسلامية المرتبة من الخارج.
أسئلة لبنك سويسري منفتح على الفكرة
اسأل هل البنك مرخص من الهيئة لهذا النشاط، وأي عقد سيستخدم، ومن يتحمل رسوم نقل الملكية وتأمين المبنى، وهل تعتمد هيئة شرعية خارجية الهيكل. واطلب مقارنة مفصلة مع رهن عقاري تقليدي.
مصدر خارجي متخصص
يتيح موقع هيئة الرقابة على الأسواق المالية في سويسرا التحقق من ترخيص البنوك والاطلاع على إرشادات التنظيم الذاتي للرهن العقاري التي تعترف بها معيارا أدنى.